Professions immobilières - La copropriété - 2e - 71

LES COMPOSANTES DE LA COPROPRIÉTÉ
Néanmoins, la présence d'une telle clause au règlement, ou son rajout par une assemblée générale
après un vote unanime119
, ne permet pas au syndic d'imputer directement au copropriétaire fautif
les conséquences de ses actes. Il appartient au juge, statuant en application des règles de la responsabilité
civile, d'appliquer ladite clause et ainsi d'apprécier la faute commise et la réparation du
préjudice induit120
.
c. La modification de la répartition des charges
L'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
« Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être
modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition
ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par
la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par
l'assemblée générale statuant à la même majorité.
[...] À défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges
dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de
la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire. »
La répartition des charges en copropriété ne peut donc être modifiée, en principe, que par un vote
unanime du syndicat.
Cependant, certaines exceptions sont prévues par les textes :
- les modifications rendues nécessaires par des travaux ;
- les modifications rendues nécessaires par les actes de disposition ;
- éventuellement la division ou la réunion de lots ;
- le changement d'usage d'un lot121
.
Par ailleurs, l'intervention judiciaire demeure possible dans deux cas : l'action en révision de la
répartition des charges et l'action visant sa nullité.
* L'action en révision de la répartition des charges
L'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 permet à tout copropriétaire, lésé par une répartition des
charges erronée (part supérieure ou inférieure d'un quart à ce que son lot ou un autre lot aurait
dû assumer en application stricte de l'article 10), de saisir, dans les 5 années de la publication
du règlement, le tribunal judiciaire compétent aux fins de fixation d'une répartition judiciaire des
charges. Cette action est également offerte au premier acquéreur à titre onéreux d'un lot dans les
2 années de la vente. La demande en justice n'a pas à être publiée au fichier immobilier122
ces délais, il n'est plus possible de saisir le juge en application de cet article123
. Passés
.
* L'action en nullité de la répartition des charges
Parallèlement, et en application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, la jurisprudence a prévu
une action autonome sanctionnant une répartition des charges contraire à l'ordre public.
Ainsi, si le règlement de copropriété contient une répartition contraire aux dispositions de l'article
10 de cette même loi, tout copropriétaire s'estimant lésé peut agir, sans délai imposé124
de la répartition des charges et ainsi demander la fixation judiciaire d'une nouvelle grille. Cette
, en nullité
119 CA Paris, 10 nov. 2005, n° 05/01247.
120 Cass. 3e
121 L. 1965, art. 25, e.
122 Cass. 3e
123 CA Paris, pôle 4, 2e
civ., 27 mars 2013, n° 12-13012.
civ., 21 nov. 2000 : Juris-Data, n° 2000-007067.
ch., 12 sept. 2018, n° 15-15932.
124 Cass. 3e civ., 28 janv. 2016, n° 14-26921.
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