Professions immobilières - La copropriété - 2e - 88

Le règlement de copropriété peut prévoir, en outre, une « clause d'habitation bourgeoise exclusive
». Cette clause réserve l'usage de l'immeuble entièrement à l'habitation, rendant ainsi toute
activité professionnelle incompatible avec la destination de l'immeuble. La location meublée saisonnière,
si elle y est exercée plus de 120 jours par an pour une résidence principale ou de manière
récurrente pour une résidence secondaire, y semble proscrite.
Plus fréquemment, le règlement peut prévoir une « clause d'habitation bourgeoise dite " ordinaire "
», selon laquelle, en principe, seules les activités libérales et l'habitation sont autorisées au
sein de l'immeuble.
Enfin, cette clause d'habitation « peut être à usage mixte », permettant l'activité commerciale sous
réserve de respecter l'affectation des lots.
Dans ces deux hypothèses, la jurisprudence semblait avoir tout d'abord admis l'activité de location
de meublés touristiques. Cependant, dans des décisions récentes, cette même jurisprudence a
évolué.
Ainsi, dans sa décision du 11 septembre 2013, la cour d'appel de Paris224
a retenu la nature commerciale
de la location saisonnière. En l'espèce, le règlement de copropriété prévoyait une clause
d'occupation bourgeoise. La cour devait considérer que cette restriction n'interdisait pas de louer
l'appartement en dehors de toute activité de loueur professionnel. Cependant, pour cette juridiction,
la location saisonnière, du fait de sa courte durée et de son exercice à titre commercial, est
un mode de location incompatible avec la clause d'occupation bourgeoise. Soulignons tout de
même que, dans cette espèce très précise, l'activité de location saisonnière était exercée quasi
professionnellement.
Dans une décision très récente, la Cour de cassation est venue, à son tour, se prononcer sur ce
sujet très précis. Dans son arrêt du 8 mars 2018225
, elle a ainsi retenu que les locations de meublés
touristiques ne correspondaient pas à la destination d'un immeuble à usage mixte professionnel/
habitation. Dans cette espèce, la Cour était saisie de la question de savoir si les clauses d'un règlement
de copropriété relatives à la destination de l'immeuble pouvaient faire obstacle au droit d'un
copropriétaire sur ses parties privatives, et plus particulièrement sur sa capacité à les transformer
librement en meublés de tourisme. Selon la Cour de cassation, « [...] attendu qu'ayant retenu
qu'il résultait des stipulations du règlement de copropriété que l'immeuble était principalement
à usage d'habitation, avec possibilité d'usage mixte professionnel-habitation et à l'exclusion de
toute activité commerciale, ce qui privilégiait son caractère résidentiel qui était confirmé, dans sa
durée et sa stabilité, par l'obligation pour le copropriétaire d'aviser le syndic de l'existence d'un
bail et constaté que [les bailleurs] avaient installé dans les lieux des occupants, pour de très brèves
périodes, ou même de longs séjours, dans des " hôtels studios meublés " avec prestations de services,
la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que ces rotations des périodes de location
ne correspondaient pas à la destination de l'immeuble, a, par ces seuls motifs, légalement justifié
sa décision ».
Enfin et très récemment, la Cour de cassation est venue confirmer sa position en rappelant qu'il
pouvait être interdit dans un immeuble à usage exclusif d'habitation, dans lequel l'activité professionnelle
était admise à titre accessoire, de poursuivre une activité commerciale de location de ses
lots à la journée ou à la semaine226
.
Ces décisions confortent l'évolution de la jurisprudence tendant vers une appréciation stricte de
la conformité de ces locations avec les clauses du règlement de copropriété et la destination de
l'immeuble.
224 CA Paris, pôle 4, 2e
ch., 11 sept. 2013, n° 11/12572.
225 Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 14-15864.
226 Cass. 3e civ., 27 févr. 2020, n° 18-14305.
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