Professions immobilières - La copropriété en difficulté - 1re - 101

LA CRÉATION DE SYNDICATS SECONDAIRES
ET LA DIVISION DE LA COPROPRIÉTÉ
II. Fonctionnement d'un syndicat secondaire
Ces syndicats secondaires étant dotés de la personnalité civile, leur existence a d'importantes
conséquences sur l'organisation de la copropriété. En effet, aux termes de l'article 27 de la loi du
10 juillet 1965, « Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les
conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal
s'il en existe un. » Il découle de cet article et de la jurisprudence s'y rapportant que l'objet du syndicat
secondaire est limité à la gestion, l'entretien et à l'amélioration des bâtiments pour lesquels
il a été constitué. Il ne peut ainsi voter sur une question qui n'entre pas dans son objet initial6
et,
à l'inverse, la décision du syndicat principal prise dans un domaine qui est du ressort du syndicat
secondaire est nulle7
.
Les décisions du syndicat secondaire sont obligatoirement prises en assemblées particulières de ce
syndicat et non dans et au cours de l'assemblée du syndicat principal8
.
D'une manière plus générale, le syndicat secondaire fonctionnant dans les mêmes conditions qu'un
syndicat classique et ayant la personnalité morale, il sera soumis à toutes les obligations légales
relatives à l'organisation collective, il doit donc être pourvu de tous les organes d'un syndicat
(syndic, conseil syndical...) et doit prendre ses décisions au cours d'assemblées générales qui lui
sont propres.
Ainsi, l'administrateur continuera d'administrer le syndicat dit principal et les syndicats secondaires
affectés de difficultés. Il pourra alors proposer aux bâtiments sains, devenus syndicats secondaires,
de pourvoir à leur propre administration.
Section 2 Division du syndicat
I. Scission du syndicat des copropriétaires
La vie de la copropriété peut être jalonnée d'événements affectant son intégrité physique et juridique.
Ainsi, le statut de la copropriété prévoit qu'il est possible, sous certaines conditions très
strictes, de diviser une copropriété. Initialement prévu pour faciliter l'administration de copropriétés
importantes, le processus de scission peut néanmoins être appliqué à toutes les copropriétés
composées de plusieurs bâtiments.
La scission (division) de copropriété est prévue par l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 qui offre
la possibilité au « propriétaire d'un ou plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments »
ou « aux propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments » de retirer lesdits
bâtiments de la copropriété afin qu'ils constituent une propriété ou une copropriété séparée.
Consciente de son utilité pour le redressement des copropriétés en difficulté, la loi SRU du 13 décembre
20009
avait ajouté un article 29-4 à la loi du 10 juillet 1965 qui permettait, déjà à l'époque,
au juge d'ordonner une scission devant permettre le rétablissement du fonctionnement normal de
la copropriété.
6 Cass. 3e civ., 28 janv. 1998 : Loyers et copr. Mai 1998, n° 144.
7 CA Paris, 25 sept. 1980 : Journ. not. 1981, art. 56177, p. 810.
8 A Paris, 25 sept. 1980 : D. 1981, IR p. 397 - CA Paris, 1er
1re
ch. G, 6 mai 1998 : D. 1999 somm. p. 75.
9 L. n° 2000-1208, 13 déc. 2000, dite « Solidarité et renouvellement urbain ».
99
mars 1984 : D. 1984, IR p. 411 - CA Paris,
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