Professions immobilières - La copropriété en difficulté - 1re - 104

Section 3 Processus permettant d'aboutir
à l'éclatement de la copropriété
L'article 29-8 de la loi du 10 juillet 1965 est particulièrement précis à ce sujet. Si la création de
syndicats secondaires ou la division de la copropriété sont ordonnées par le juge, l'administrateur
provisoire sera à l'origine de la démarche.
La demande devra donc être formulée par l'administrateur provisoire à l'appui d'un rapport faisant
état de l'avis du conseil syndical et précisant :
- les conditions matérielles, juridiques et financières rendues nécessaires par l'emploi de ces
outils ;
- un projet de répartition des parties communes du syndicat initial, des règlements de copropriété
et états descriptifs de division des nouveaux syndicats à naître ;
- un état des créances et dettes du syndicat, et leur répartition ;
- un plan d'apurement des dettes pour chacun des syndicats créés.
Concernant l'état de répartition des créances et dettes du syndicat initial, la loi ALUR du 24 mars
2014 a organisé la liquidation du syndicat d'origine en spécifiant que :
- les créances du syndicat initial sur les copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du
syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont transférées de plein droit aux syndicats issus
de la division auquel le lot est rattaché ;
- les dettes du syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du
montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférées aux syndicats issus de
la division.
Quant au plan d'apurement, ce dernier répond au formalisme et aux conditions prévus par l'article
29-5, c'est-à-dire qu'il devra impérativement comporter :
- une première partie comprenant un état des dettes, précisant notamment les créances déclarées,
ainsi qu'une évaluation du montant des créances irrécouvrables ;
- une deuxième partie précisant la trésorerie prévisionnelle du syndicat sur la durée du plan
d'apurement des dettes, prenant notamment en compte les dépenses liées à la préservation de
l'immeuble et, si cela apparaît nécessaire, les dépenses concourant à la réduction des charges et
au respect du plan d'apurement ;
- une troisième partie préconisant l'échéancier des appels de fonds auprès des copropriétaires et
les échéanciers détaillés par créancier.
Ce plan d'apurement s'impose aux syndicats issus de la division et la répartition validée des dettes
entre les syndicats sera notifiée individuellement à chacun des créanciers du syndicat initial afin
de permettre à ces derniers de suivre le recouvrement de leurs créances.
Comme nous l'avons vu, l'administrateur provisoire peut même être amené à solliciter du juge une
scission dite en volumes de la copropriété. Dans ce cas, le juge statuera au vu des conclusions
d'un expert désigné par ses soins et après avis du maire et du président de l'EPCI. L'expert devra
notamment démontrer que la copropriété peut être divisée en volumes sans parties communes
indivises et peut être gérée de manière autonome14
.
En tout état de cause, le rôle du juge est essentiel. En effet, il lui appartient dans sa décision de :
- se prononcer sur la nécessité de telles démarches ;
- autoriser l'administrateur provisoire à faire réaliser des travaux nécessaires à la création de syndicats
secondaires ou à une division du syndicat ;
14 L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 29-8-1, al. 2.
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