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Chapitre 1
LA DÉFINITION DES COPROPRIÉTÉS FRAGILES
Il n'existe pas, à proprement parler, de définition légale des copropriétés dites fragiles. Cette notion
est donc nécessairement empirique.
Pour l'Agence nationale de l'habitat (ANAH), une copropriété fragile est une copropriété confrontée
à un « processus de déqualification » affectée par plusieurs symptômes constituant autant d'indices
permettant d'identifier cet état de fragilité :
- la dégradation de l'état du bâti, des espaces extérieurs et des équipements ;
- des difficultés de gestion ou d'administration ;
- des difficultés financières et juridiques (taux d'impayés situés entre 8 et 15 %) ;
- une paupérisation et une spécialisation de l'occupation ;
- une dépréciation des logements et de la copropriété sur le marché immobilier.
L'association QualiSR « Syndic Prévention Redressement »1
, association à but non lucratif créée en
mars 2015, comptant parmi ses membres d'éminents praticiens de la copropriété, et dont l'objet
est de proposer une certification de syndics spécialisés dans le redressement de copropriétés en
fragilité ou en difficulté, a posé plusieurs critères permettant d'identifier les copropriétés les plus
fragiles.
Selon son référentiel, doit être considérée comme une copropriété fragile, toute copropriété présentant
au moins deux des symptômes suivants :
- « Un taux d'impayés à la clôture des comptes du dernier exercice par rapport au budget prévisionnel
et des provisions appelées pour travaux supérieur à la moitié des seuils de déclenchement
de la procédure de désignation d'un mandataire ad hoc : 13 % pour les copropriétés de moins de
200 lots ou 8 % pour celles de plus de 200 lots (tous types de lots), ou 25 % des copropriétaires
en impayé même partiel en fin de trimestre ;
- au moins 3 refus de vote de travaux urgents proposés lors de l'assemblée générale dans les
3 dernières années ;
- au moins 3 occurrences dans les 12 derniers mois de l'impossibilité par manque de trésorerie
de régler à leur échéance une facture mensuelle, bimestrielle ou trimestrielle d'eau, d'énergie, de
chauffage, d'ascenseur ou d'assurance ;
- au moins un arrêté de péril ou d'insalubrité dans les 5 dernières années ;
- un taux de présence ou de représentation des copropriétaires en assemblée inférieur à 40 % au
cours des 3 dernières années ;
- absence de conseil syndical ».
1 Cf. www.associationqualisr.org.
15
http://www.associationqualisr.org
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