Professions immobilières - La copropriété en difficulté - 1re - 32

L'inconstitutionnalité de ce dispositif étant latente41
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, il sera remplacé, à compter du 1er
janvier
, par le carnet d'information du logement. Ce document a pour ambition de permettre aux
futurs acquéreurs d'un bien immobilier de savoir si le logement objet de leur achat a fait l'objet de
travaux de rénovation énergétique.
L'objectif de ce nouveau document obligatoire est de collecter toutes les informations nécessaires
à l'entretien et aux potentielles rénovations du logement et ainsi de permettre de lutter à terme
contre les passoires thermiques et la dégradation du bâti.
Ce carnet d'information du logement devra intégrer trois types d'informations dépendant de la
nature du logement :
- les dossiers diagnostics techniques (DTG, amiante, DPE, PPPT...) ;
- les informations spécifiques relatives à la vente d'un immeuble en copropriété (règlement de copropriété,
fiche synthétique, procès-verbaux d'assemblées, montant des charges courantes, état
des impayés, carnet d'entretien de l'immeuble, DTG...) ;
- les informations utiles à la bonne utilisation, l'entretien et l'amélioration des performances énergétiques.
Un décret doit en préciser les contours.
D. CARNET D'ENTRETIEN ET RESPONSABILITÉ DU SYNDIC
L'établissement et la tenue à jour du carnet d'entretien de l'immeuble sont une obligation légale à
la charge du syndic de copropriété. S'il ne remplit pas cette tâche, qui est pourtant prévue par son
contrat, sa responsabilité civile professionnelle pourra être engagée. Ainsi, l'acquéreur auquel a été
communiqué un carnet d'entretien de l'immeuble incomplet ou erroné dans le cadre de la vente
peut engager la responsabilité délictuelle du syndic.
Si le carnet d'entretien n'est pas correctement tenu à jour, le syndicat des copropriétaires peut
engager la responsabilité contractuelle de son syndic. Le non-respect de cette obligation par le
syndic pourrait être un juste motif permettant à l'assemblée générale de statuer sur sa révocation.
Notons que dans la plupart des copropriétés fragiles ou en difficulté, généralement dépourvues
de syndic ou soumises à l'administration d'un syndic non professionnel, ce carnet d'entretien fait
défaut. L'absence de sanctions spécifiques touchant cette absence dans de telles circonstances
nuit à l'efficacité de ce dispositif.
S'agissant d'une pièce détenue et transmise par le notaire en charge d'une vente intervenant dans
la copropriété, il serait souhaitable que ce dernier alerte les pouvoirs publics de son absence, signe
avant-coureur d'une copropriété fragilisée.
Par ailleurs, si un tel document devait lui être transmis et que ce dernier devait mentionner des détails
alarmants sur l'état de santé de la copropriété (absence d'assemblées, de travaux d'entretien,
d'assurance...), une procédure spécifique devrait lui être imposée.
V. Extranet de la copropriété
Voulant assurer une parfaite information des copropriétaires sur l'état courant de leur copropriété,
la loi ALUR avait prévu, dès 2014, que tout syndic professionnel, sauf décision contraire de
l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25, était tenu de proposer un accès en ligne
sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés.
41 CE, sect. travaux publics, avis, Séance 23 juin 2020, n° 400172.
42 CHH, art. L. 126-35-4 issu de la loi Climat et résilience : la date retenue étant celle du dépôt de la demande
d'autorisation d'urbanisme ou de l'acceptation du devis de rénovation.
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LA COPROPRIÉTÉ EN DIFFICULTÉ

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