Professions immobilières - La copropriété en difficulté - 1re - 38

4. Se votent toujours à la double majorité de l'article 26
- les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article
25 d (autorisation de construire sur une partie commune, cession de la jouissance exclusive d'une
partie commune, cession de parties communes, mais à la condition qu'elles ne soient pas nécessaires
à la destination de l'immeuble, modification d'une servitude...) ;
- la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure
où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes (conditions d'utilisation
d'un couloir, d'un ascenseur...) ;
- la suppression d'un chauffage collectif pour y substituer des chauffages individuels en raison de
la vétusté de l'installation et lorsque la nouvelle installation apporte une amélioration par rapport
à la situation antérieure ;
- les travaux de suppression de la distribution d'eau chaude sanitaire collective par installation de
chauffe-eau individuels lorsque la nouvelle installation apporte une amélioration par rapport à la
situation antérieure.
5. Une passerelle de l'article 26-1 est créée
Consciente que la majorité de l'article 26 pouvait être particulièrement difficile à atteindre empêchant
ainsi que des décisions importantes soient prises, l'ordonnance du 30 octobre 2019 a
institué une passerelle, similaire à celle prévue par l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, en
créant un nouvel article 26-1.
Ainsi, et désormais lorsqu'une décision devant être prise aux conditions de majorité de l'article 26
n'a pas été adoptée mais qu'elle a recueilli l'approbation d'au moins la moitié des membres du syndicat
représentant le tiers de voix, la même assemblée peut statuer immédiatement à la majorité
des voix de tous les copropriétaires.
Le législateur a ainsi permis de faciliter certaines prises de décisions, notamment en matière de
copropriétés fragiles ou en pré-difficulté. Néanmoins, certaines difficultés demeurent. Tel est le
cas par exemple des campagnes de travaux complexes comprenant des travaux de conservation
de l'immeuble et des travaux d'amélioration ou encore des campagnes nécessitant la suppression
d'éléments d'équipement collectifs.
La jurisprudence est venue prendre le relais du législateur, et ce toujours dans un sens de simplification.
Il
a ainsi été précisé que face à une campagne de travaux complexe, il conviendra de rechercher
si les travaux d'amélioration l'emportent, en importance, sur les travaux d'entretien et de conservation
auquel cas, la majorité imposée pour le vote sera celle de l'article 25 de la loi du 10 juillet
196564
.
En outre des travaux objectivement nécessaires demeurent des travaux conservatoires et d'entretien,
et ce même si, par exemple, le ravalement de façade ne se fait pas à l'identique65
.
Enfin, la suppression d'un élément collectif d'équipement ne nécessite pas systématiquement un
vote unanime du syndicat s'il est démontré que ledit équipement n'est plus utilisé, hors d'usage,
obsolète66
ou que sa remise en état serait disproportionnée. La majorité de l'article 26 est alors
requise avec un recours à la passerelle prévue à l'article 26-1 si nécessaire.
64 Cass. 3e civ., 22 juin 1994, n° 92-19196.
65 Cass. 3e civ., 18 nov. 1997 : RDI 1998, p. 134.
66 CA Aix-en-Provence, 4e ch. A, 11 janv. 2018, n° 169504.
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