Professions immobilières - La copropriété en difficulté - 1re - 40

III. Financement des travaux nécessaires par
le fonds de travaux
Le coût des travaux étant souvent un frein à leur adoption par l'assemblée, la loi ALUR du 24 mars
2014 avait notamment pour objectif de faciliter leur financement. Elle a donc créé un fonds de
travaux obligatoire.
Depuis 1er janvier 201770, tout copropriétaire d'immeuble à destination totale ou partielle d'habitation
a l'obligation de participer à ce fonds de travaux. Ce dernier est strictement constitué
d'une cotisation annuelle fonctionnant dans les mêmes conditions que les provisions du budget
prévisionnel.
Son montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel, mais l'assemblée générale peut,
par un vote à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, décider que cette cotisation
sera d'un montant plus élevé.
Il est important de souligner qu'il s'agit d'une disposition d'ordre public ; l'assemblée générale ne
peut donc pas, même par un vote unanime, décider de ne pas constituer ce fonds ou prévoir un
montant inférieur à celui mentionné dans l'article.
Seules exceptions prévues par ces textes à ces règles obligatoires :
- les immeubles neufs de moins de 5 années à compter de la réception des travaux ;
- les copropriétés de moins de 10 lots, par un vote unanime du syndicat réuni en assemblée générale
;
- les copropriétés ayant réalisé un diagnostic technique global faisant état de l'absence de besoin
de travaux pendant 10 années.
Cette disposition particulière de la loi ALUR s'inscrivait dans la droite ligne du programme visant
à réhabiliter l'habitat urbain, et plus particulièrement les copropriétés dégradées dont notamment
celles ne répondant plus à des impératifs d'économie d'énergie propres à notre temps.
Poursuivant et renforçant cette démarche incitative à la réalisation de travaux en copropriété, la loi
Climat et Résilience du 22 août 2021 est venue lourdement modifier ce fonds de travaux. Il s'agit
là d'une conséquence de la création par cette loi du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT)71
.
Ce fonds de travaux devient désormais obligatoire pour tous les immeubles collectifs à vocation
totale ou partielle d'habitation dont la réception des travaux est intervenue il y a plus de 10 années,
et non plus 5 années comme cela était le cas auparavant. Les dispenses à la création du fonds de
travaux anciennement prévues disparaissent purement et simplement.
L'utilisation du fonds de travaux est élargie. Il peut ainsi être affecté à :
- l'élaboration du PPPT et, le cas échéant, du DTG ;
- la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux (PPT) adopté ;
- la réalisation des travaux décidés par le syndic en cas d'urgence (L. n° 65-557, 10 juill. 1965,
art. 18) ;
- la réalisation des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé
et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan
pluriannuel de travaux.
70 L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2.
71 L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2-1.
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LA COPROPRIÉTÉ EN DIFFICULTÉ

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