Professions immobilières - La copropriété en difficulté - 1re - 43

LES COPROPRIÉTÉS FRAGILES :
IDENTIFICATION, INFORMATION ET PRÉVENTION
La jurisprudence est malheureusement fixée en la matière et sanctionne systématiquement ces
manœuvres en annulant tout d'abord les décisions qu'elles auraient permis d'obtenir75
récemment en prononçant la nullité de la vente frauduleuse76
, puis plus
.
L'ordonnance du 30 octobre 2019 et son décret d'application du 2 juillet 202077 ont apporté à ces
copropriétés à deux une solution pragmatique en créant des dispositions qui leur sont propres, les
rapprochant du régime de l'indivision prévu par le Code civil78
donc, désormais, un statut de la copropriété a deux copropriétaires.
Pour y remédier, il est prévu :
- une dérogation à la règle de réduction des voix prévue à l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965
lorsque les décisions à prendre relèvent de la majorité de l'article 2479
. Le statut de la copropriété contient
. Ces décisions pourront alors
être prises selon la volonté du seul copropriétaire majoritaire ;
- les décisions, hors gestion courante, relevant de la majorité de l'article 25 pourront être prises par
un seul copropriétaire si ce dernier dispose, a minima, des deux tiers des voix de la copropriété ;
- les autres décisions ne pourront être prises que selon un consentement unanime ;
- chaque copropriétaire pourra prendre seul les mesures rendues nécessaires par la conservation
de l'immeuble même si elles ne sont pas urgentes. Il pourra exiger de l'autre copropriétaire le remboursement
des dépenses exposées à cette occasion ;
- à l'exception des décisions relevant de l'article 26 de la loi, toutes les décisions précédemment
évoquées pourront être prises hors la tenue d'une assemblée ;
- le formalisme de la convocation à l'assemblée générale est considérablement allégé. Ainsi,
lorsque les questions évoquées ne relèvent pas du consentement unanime des deux copropriétaires,
la convocation préalable n'est pas nécessaire. Par ailleurs, chaque copropriétaire peut
convoquer l'autre en lui notifiant les points objets de l'ordre du jour. L'autre copropriétaire peut
agrémenter cet ordre du jour en informant simplement son voisin ;
- pour permettre la contestation d'une éventuelle décision irrégulière, une dérogation à l'article
42 de la loi du 10 juillet 1965 est prévue80
. Si la décision est prise hors assemblée par un seul
copropriétaire, le point de départ du délai de recours est la notification de la décision prise à l'autre
copropriétaire. La décision prise ne pourra alors être exécutée qu'après l'épuisement du délai de
recours de 2 mois81
;
- pour éviter l'abus et le conflit d'intérêts, chacun des deux copropriétaires, qu'il soit syndic ou
non, ou si le syndic est défaillant, pourra poursuivre son voisin en paiement des provisions sur
charges de copropriété82
;
- un mécanisme est prévu pour pallier le blocage d'une décision nécessitant l'accord des deux
copropriétaires83
. Ainsi, le copropriétaire le plus diligent peut saisir le juge afin d'être autorisé à
passer seul un acte nécessitant l'accord de l'autre copropriétaire, si l'intérêt commun est en péril ;
- l'aliénation d'une partie commune, dans l'intérêt commun, peut être autorisée judiciairement au
copropriétaire disposant au moins des deux tiers des tantièmes.
Le décret du 2 juillet 2020 apporte les précisions nécessaires permettant une application pratique
de ce nouveau statut offert aux copropriétés à deux.
75 CA Aix-en-Provence, 21 oct. 1971 : AJPI 1972, II, p. 431.
76 Cass. 3e
77 D. n° 2020-834, 2 juill. 2020.
78 L. n° 65-557, 10 juill. 1965, chap. IV ter, sect. 2 nouv.
79 L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-16 nouv.
80 L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-19 nouv.
81 L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-19.
82 L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-15.
83 L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-21.
41
civ., 6 juill. 1982 : Rev. administrer avr. 1983, p. 39.
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