Professions immobilières - La copropriété en difficulté - 1re - 5

Avant-propos
Pour le Code de la construction et de l'habitation (CCH)1
, une copropriété est en difficulté lorsqu'elle
est confrontée à « de graves difficultés sociales, techniques et financières résultant notamment de
complexités juridiques ou techniques et risquant à terme de compromettre (sa) conservation... » et
ainsi lorsque le syndicat est « dans l'incapacité d'assurer la santé et la sécurité de ses habitants... »
L'imprécision de cette unique définition légale résume parfaitement la complexité de cette matière
à part entière. Comment résoudre lorsqu'il est malaisé de définir ?
Pourtant, si aujourd'hui seules 684 copropriétés sont officiellement recensées comme en difficulté2
soit
près d'une copropriété sur cinq3
, les pouvoirs publics estiment à pas moins de 110 000 le nombre de copropriétés fragiles,
. Les nouvelles exigences en matière d'économie d'énergie
et, partant, les coûteux travaux en découlant, vont nécessairement en accroître exponentiellement
le nombre.
Traiter les copropriétés fragiles ou en difficulté est donc un des enjeux majeurs de notre société.
Le difficile traitement des copropriétés fragiles tient essentiellement au fait que la loi du 10 juillet
19654
, texte fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, avait pour simple ambition
d'organiser la vie courante des copropriétés. La vision, peut-être trop utopique, de ses auteurs ne
leur avait pas permis d'anticiper les difficultés durables auxquelles allaient être confrontés certains
des immeubles dont ils prévoyaient l'administration.
Ces difficultés se sont néanmoins multipliées et dès les années 1990, la nécessité de proposer
des traitements légaux visant les dysfonctionnements affectant certains immeubles en copropriété
devait devenir une évidence.
C'est avec la loi du 21 juillet 1994, dite « loi sur l'habitat »5 que devait naître la notion même de
« copropriété en difficulté ». Cette loi fut effectivement le premier texte envisageant concrètement
ce pan du droit de la copropriété, et ce sans pour autant en poser une définition claire. Il n'en demeure
pas moins qu'une de ses créations majeures, « L'administrateur provisoire » judiciairement
désigné et ayant pour mission de « prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement
normal de la copropriété »6
nables du traitement de ces copropriétés.
, demeure, aujourd'hui encore, l'un des acteurs incontour1
CCH, art. L. 615-1 et L. 615-6.
2 Données issues du rapport de la Cour des comptes, « Copropriétés dégradées : mieux répondre à l'urgence »,
12 janvier 2022.
3 Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires et ministère de la Transition énergétique.
4 L. n° 65-557, 10 juill. 1965 fixant le statut de la copropriété.
5 L. n° 94-624, 21 juill. 1994.
6 L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 29 anc.
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