Professions immobilières - La copropriété en difficulté - 1re - 55

LE MANDATAIRE AD HOC AU CHEVET
DES COPROPRIÉTÉS LES PLUS FRAGILES
En effet, rappelons qu'en application de la jurisprudence la plus récente, le syndicat des copropriétaires,
et ce même si son syndic est un professionnel, doit être considéré comme un non-professionnel30
.
Il peut à ce titre bénéficier des dispositions des lois Chatel31
et Hamon32 protégeant les
consommateurs et les non-professionnels. C'est ainsi qu'il peut résilier les contrats à reconduction
tacite dans les conditions prévues par ces lois mais que n'étant pas un consommateur, les créances
prises à son encontre (factures) se prescrivent par 5 années33
. Ainsi, dans le cadre de l'exécution
de sa mission, le mandataire pourra avoir recours à la négociation ou à la médiation avec les différentes
parties en cause.
L'analyse de ces différents points, et la formulation de préconisations en découlant, peut relever
d'une particulière technicité pouvant parfois échapper au mandataire. L'article 61-12, II du décret
du 17 mars 1967 a permis au mandataire d'avoir recours à une personne justifiant de qualification
particulière dont il ne dispose pas. Pour cela, il devra solliciter du président du tribunal judiciaire
compétent, par requête, l'autorisation de s'adjoindre une telle personne. L'ordonnance rendue déterminera
alors la mission confiée à cette personne ainsi que les conditions d'imputation de sa
rémunération et précisera donc si son coût doit être supporté par le syndicat ou les autres parties
à la procédure, voire partagé entre eux.
Ce rapport contiendra, in fine, des préconisations et un calendrier des actions à mettre en œuvre
pour redresser la copropriété, et ce par ordre de priorité. Il devra ainsi prévoir des outils ou solutions
permettant :
- des améliorations du fonctionnement, de l'organisation de la copropriété et du recouvrement des
charges et impayés ;
- des améliorations de l'état de l'immeuble ;
- des réductions de charge de copropriété ;
- une estimation sommaire des dépenses et recettes envisagées dans le cadre de ces actions sera
jointe au rapport.
Ces préconisations feront alors l'objet d'un calendrier priorisant les mesures urgentes à mettre en
œuvre.
Une fois établi et transmis au tribunal, ce rapport doit ensuite être communiqué par le greffe dudit
tribunal au syndic de copropriété, au conseil syndical, et au maire de la commune de l'immeuble
concerné, au président de l'EPCI concerné et au préfet34
. Ce texte met en exergue la volonté du
législateur ALUR de promouvoir l'intervention des pouvoirs publics dans le traitement des copropriétés
fragiles et en difficulté.
Les copropriétaires doivent pouvoir consulter le rapport. Le syndic doit donc les en informer individuellement
par courrier RAR, par remise contre émargement, ou par voie électronique après accord
du copropriétaire préalablement informé de cette possibilité.
Une copie du rapport peut, alors, être remise, à ses frais, à tout copropriétaire qui en formule la
demande35
.
30 Cass. 1re civ., 25 nov. 2015, n° 14-21873.
31 L. n° 2005-67, 28 janv. 2005, dite « loi Chatel ».
32 L. n° 2014-344, 17 mars 2014 relative à la consommation, dite « loi Hamon ».
33 Cass. 3e
civ., 28 sept. 2022, n° 21-19829.
34 L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 29-1-B, al. 5.
35 D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 61-11.
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