Professions immobilières - La copropriété en difficulté - 1re - 63

LES MODALITÉS D'APPLICATION ET
DE DÉSIGNATION DE L'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE
- de ressources financières insuffisantes du syndicat. Les difficultés financières connues par le
syndicat affectent de manière évidente son obligation de conservation de l'immeuble. En effet, il
lui est impossible de commander et d'entreprendre les travaux rendus nécessaires s'il ne dispose
pas de la trésorerie suffisante ;
- d'un syndic défaillant ;
- d'équipements obsolètes ;
- d'un statut juridique complexe (absence de règlement, d'EDD ou d'état de répartition des charges,
non mise à jour du règlement de copropriété, appartenance à une structure plus vaste de type ASL
ou US laissée à l'abandon...).
Ainsi, et par exemple tel est le cas d'un immeuble dont les finances sont calamiteuses et dont
l'ascenseur n'est plus entretenu2
ou encore d'un immeuble sans ressource subissant une injonction
administrative d'entamer des travaux supprimant la présence de plomb dans ses parties communes3
.
Mais
attention, le fait que le syndicat des copropriétaires soit soumis à une injonction de réalisation
de travaux ou un arrêté d'insalubrité ou de mise en sécurité (péril) ne suffit pas à faire de lui
un syndicat en difficulté. Encore faut-il démontrer qu'il ne prend pas, en assemblée générale, les
décisions permettant de répondre aux conséquences de ces actes, ou si de telles décisions sont
prises qu'il ne peut, faute de trésorerie, les exécuter.
III. Sur la liquidation des dettes du syndicat
Le 4e
alinéa de l'article 29-1, I prévoit qu'un administrateur provisoire peut, également, être désigné
afin de liquider les dettes d'un syndicat en cours de dissolution ou d'expropriation. Sa mission
classique en matière de liquidation de personne morale est de réaliser l'actif en percevant les
créances du syndicat et de liquider le passif en payant ses dettes.
Jusqu'à la loi ALUR, la question de la liquidation d'un syndicat des copropriétaires demeurait source
de difficultés car aucune disposition spécifique n'avait été prévue. Cette loi a donc créé une procédure
particulière applicable en de telles circonstances. Pour permettre l'accomplissement d'une
telle mission, cet article précise que la personnalité morale du syndicat subsiste pour les besoins
de sa liquidation4
.
Précisons que lorsqu'un administrateur provisoire a été désigné pour une telle liquidation, les dispositions
relatives à la procédure d'apurement des dettes d'un syndicat lui sont applicables sous
réserve des modalités suivantes :
- l'avis publié au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) précise la mission
de l'administrateur provisoire ;
- le délai de déclaration des créances est de 4 mois.
2 CA Nancy, 1re ch. civ., 12 juin 2018, n° 16/02429.
3 CA Paris, pôle 1, ch. 3, 3 sept. 2013, n° 12/18948.
4 Sur la procédure applicable, D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 62-28.
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