Professions immobilières - La copropriété en difficulté - 1re - 77

L'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE :
MISSION, POUVOIRS ET EFFETS
- veiller à la conservation des archives du syndicat, puisque le syndic, dont le mandat a pris fin avec
sa désignation, doit lui remettre l'ensemble des documents et archives du syndicat ;
- passer, au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires, les marchés et contrats et
veille à la bonne réalisation des travaux ;
- souscrire une assurance dommages ouvrage si elle est nécessaire et de faire établir, si besoin est,
un plan de coordination en matière de sécurité et de protection de la santé6
;
- souscrire les contrats de fournitures et les contrats d'assurance prévus par le règlement de copropriété
ou rendus obligatoires par la loi.
L'ensemble de ces éléments est repris dans le carnet d'entretien de l'immeuble que l'administrateur
doit tenir à jour7
.
Il doit également procéder à l'immatriculation du syndicat des copropriétaires et à la mise à jour
du registre des copropriétés8
et veiller, en outre, à la parfaite information des occupants de l'immeuble.
3.
Gestion comptable
Les règles comptables spécifiques s'imposant à tous les syndicats de copropriétaires sont encadrées
par le décret et l'arrêté du 14 mars 2005. Depuis le 1er
janvier 20079
, les comptes du syndicat
de copropriété doivent être tenus conformément à ces règles. L'administrateur provisoire a
donc l'obligation de les respecter. Dans cette gestion comptable, le syndic a pour obligation :
- de respecter ces règles et donc la nomenclature des comptes ;
- de tenir une comptabilité d'engagement. Les charges et produits sont enregistrés dès leur engagement
juridique par le syndic, indépendamment de leur règlement ;
- d'établir le budget prévisionnel, en concertation avec le conseil syndical10
, et de faire ensuite
voter par l'assemblée générale. L'absence de concertation n'affecte pas d'irrégularité le vote de
ce budget ;
- de tenir les comptes du syndicat des copropriétaires et les décomptes individuels de charges de
chaque copropriétaire ;
- d'ouvrir un compte (bancaire ou postal) séparé, sauf dérogation prévue pour les copropriétaires
d'au maximum quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;
- de tenir le livre journal (document dans lequel sont enregistrées chronologiquement les opérations
ayant une incidence financière sur le fonctionnement du syndicat) et le grand livre des
comptes (regroupant l'ensemble des comptes utilisés par le syndicat, opération par opération).
4. Représentation du syndicat des copropriétaires et le recouvrement des
charges impayées
En étant judiciairement désigné, l'administrateur devient le représentant légal du syndicat de copropriétaires.
Il représente ainsi le syndicat dans l'ensemble des actes civils, juridiques et judiciaires.
Ainsi, c'est lui qui a pour charge de publier l'EDD, le règlement de copropriété ou ses
modificatifs ainsi que tous les actes de disposition (vente ou achat de parties communes...) mais
également de passer commande de prestations ou fournitures pour le syndicat. C'est ainsi que les
actes qu'il passe, au nom et pour le compte du syndicat, engagent ce dernier11
.
6 C. trav., art. L. 235-4.
7 L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18, al. 4.
8 CCH, art. L. 711-1 à L. 711-6.
9 L. n° 2006-872, 13 juill. 2006.
10 Apport de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR).
11 Cass. 3e
civ., 10 févr. 1988, n° 86-1746.
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