Professions immobilières - La Société civile immobilière (SCI) - 1re - 103

GESTION PATRIMONIALE
Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes
dont la liste est fixée par le décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022 relatif à l'évolution de certains
loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pris en application de
l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, faisant partie d'une agglomération de plus d'un
million d'habitants.
Lorsque la bailleresse fait application des dispositions l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet
1989, elle ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. La notification reproduit
intégralement, à peine de nullité, les dispositions l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet
1989 et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire 4 mois avant le terme du contrat, l'une ou
l'autre des parties saisit la CDC.
À défaut de reproduction de l'article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la proposition de
nouveau loyer est nulle6
locataire (CPC, art. 114)7
, à condition cependant que cette inobservation ait causé un préjudice au
.
À défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. À défaut
de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement
révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée
définie à l'article 10 à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire
par provision.
La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième
selon la durée du contrat.
Toutefois, cette hausse s'applique par sixième, annuellement, au contrat renouvelé, puis lors du
renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait
une durée inférieure à 6 ans.
Il convient d'être attentif : à compter du 25 août 2022, les contrats de location conclus, renouvelés
ou tacitement reconduits ne pourront faire l'objet d'une révision dans les logements de classes de
performance énergétique F ou G, en vertu de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021.
* Lors du renouvellement du bail dans les zones dites « tendues » lors du renouvellement du
bail
Le loyer pourra être réajusté à la baisse s'il est supérieur au loyer de référence majoré ou à la
hausse s'il est inférieur au loyer de référence minoré. La demande de réajustement pourra être
faite par le bailleur au moins 6 mois avant le terme du contrat et par le locataire au moins 5 mois
avant. En cas de désaccord ou à défaut de réponse 4 mois avant le terme du contrat, le bailleur ou
le locataire pourra saisir la CDC (L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 140, VI).
La réévaluation du loyer ne peut pas excéder la plus élevée des deux limites ci-après :
- soit la moitié de la différence entre le loyer au prix du marché (déterminé par référence aux
loyers du voisinage pour des logements comparables) et le loyer appliqué avant le renouvellement
du contrat, révisé en tenant compte de la variation de l'IRL ;
- soit une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d'amélioration ou de
mise en conformité avec les normes du logement décent que le bailleur a réalisés depuis la conclusion
du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé,
depuis son dernier renouvellement. Ces travaux peuvent avoir été réalisés sur les parties privatives
ou communes. Le montant des travaux doit au moins être égal à la dernière année de loyer. Est
exclu de ce montant le coût des travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une contribution
du locataire pour le partage des économies de charges.
6 Cass. 3e civ., 5 nov. 2003 : RJDA 2/04, n° 143.
7 CA Paris, 21 mai 1992 : JCP N 1993, II, p. 103 ; en sens contraire, CA Paris, 25 févr. 1992 : Loyers et copr.
1992, n° 198.
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