Professions immobilières - La Société civile immobilière (SCI) - 1re - 124

Toutefois, le loyer est déplafonné :
- en cas de modification notable de certains éléments (caractéristiques du local, destination des
lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité) ;
- en cas d'une durée contractuelle du bail supérieure à 9 ans ;
- en cas d'une durée tacite du bail supérieure à 12 ans ;
- pour les baux des terrains (où le loyer est fixé en considération des éléments qui leur sont particuliers)
;
- pour les baux des locaux monovalents construits en vue d'une seule utilisation (le prix du loyer
est déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée) ;
- pour les baux des locaux à usage exclusif de bureaux (où le loyer est fixé par référence aux
loyers de locaux équivalents, sauf correction en raison des différences entre le local et les locaux
de référence) ;
- pour les baux des cinémas (le loyer est fixé selon les seuls usages observés dans la branche).
Cependant, la hausse du loyer déplafonné est parfois limitée, puisque la variation de loyer ne peut
conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer qui a été acquitté
l'année précédente :
- en cas de modification qui s'avère notable de certains éléments ;
- en cas d'exception au plafonnement en raison d'une clause sur la durée du bail.
La Cour de cassation a rendu un avis sur le régime du lissage de déplafonnement29
.
Ainsi, elle retient tout d'abord que :
- la disposition n'instaure « qu'un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement,
sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative » ;
- « ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il revient aux parties, et non au juge
des loyers commerciaux dont la compétence est limitée aux contestations relatives à la fixation du
prix du bail révisé ou renouvelé, d'établir l'échéancier de l'augmentation progressive du loyer que
le bailleur est en droit de percevoir » ;
- « l'étalement prévu par le texte s'opère annuellement par l'application d'un taux qui doit être
égal à 10 % du loyer de l'année précédente, sauf lorsque la différence entre la valeur locative restant
à atteindre et le loyer de cette année est inférieure à ce taux » ;
- « l'étalement n'étant pas d'ordre public, les parties peuvent convenir de ne pas l'appliquer ».
Ensuite, la Cour rappelle que « l'étalement de l'augmentation du loyer déplafonné prévu par le dernier
alinéa de l'article L. 145-34 du Code de commerce s'opère chaque année par une majoration
non modulable de 10 % du loyer de l'année précédente ». Elle estime en outre qu'« Il n'entre pas
dans l'office du juge des loyers commerciaux, mais dans celui des parties, d'arrêter l'échéancier
des loyers qui seront exigibles durant la période au cours de laquelle s'applique l'étalement de la
hausse du loyer instauré par ce texte ».
Les loyers, qu'ils soient renouvelés ou pas, peuvent aussi être révisés si l'une ou l'autre des parties
en fait la demande en raison de dispositions d'ordre public. Ainsi, la demande en révision doit
n'être formée que 3 années au moins après l'entrée en jouissance du preneur ou après le point de
départ du bail renouvelé. Elle doit de plus préciser, sous peine de nullité, le montant du loyer qui est
demandé ou qui est offert. De nouvelles demandes peuvent être formulées tous les 3 ans à partir
du jour d'application du nouveau prix. Le prix judiciaire ne peut pas dépasser les limites de l'offre
et de la demande, sauf si depuis les parties ont varié dans leurs demandes.
29 Cass. 3e civ., 9 mars 2018, n° 17-70340.
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