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GESTION PATRIMONIALE
L'augmentation du loyer est encadrée. La majoration ou la diminution qui fait suite à une révision
triennale ne peut pas dépasser la variation de l'indice trimestriel, sauf modification matérielle des
facteurs locaux de commercialité entraînant une variation de + 10 % de la valeur locative. Dans
ce dernier cas, le loyer est alors déplafonné. Mais, même dans cette hypothèse, la variation qui
en découle ne peut pas produire une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer
acquitté l'année antérieure. Pour calculer la valeur locative, les investissements du preneur et les
plus ou moins-values découlant de sa gestion durant le bail en cours ne sont pas retenus.
Enfin, en cas de jeu d'une clause d'échelle mobile, chaque fois que le loyer augmente ou diminue de
plus du quart du loyer contractuel ou judiciaire précédent, la révision peut être demandée. Ainsi, la
variation du loyer ne doit pas produire des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du
loyer précédent. Par un arrêt de janvier 2016, la Cour de cassation a jugé que la clause d'indexation
qui rejette la réciprocité de la variation et prévoit que le loyer ne peut pas être révisé à la baisse
mais seulement à la hausse étant nulle, la cour d'appel a pu souverainement retenir que la clause
est entièrement réputée non écrite. D'une manière générale, pour la Cour de cassation, la clause
d'échelle mobile ne doit pas avoir pour effet de ne prévoir qu'une variation à la hausse du loyer. Le
loyer, par le jeu de la clause d'indexation, doit pouvoir augmenter mais aussi baisser.
5. Charges locatives
Les articles L. 145-40-2 et R. 145-35 à R. 145-37 du Code de commerce déterminent, pour
les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, les charges locatives, impôts, taxes,
redevances ainsi que les travaux pouvant être mis à la charge du preneur, avec notamment des
obligations pour la SCI bailleresse.
L'article L. 145-40-2, alinéa 1er
du Code de commerce énonce que tout contrat de location comporte
un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à
ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre la bailleresse et le locataire. Cet inventaire
donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par la bailleresse au locataire dans un délai fixé
par voie réglementaire. En cours de bail, la bailleresse informe le locataire des charges, impôts,
taxes et redevances nouveaux.
L'article L. 145-40-2 du Code de commerce est d'ordre public et l'article L. 145-15 du même
code énonce que toute clause contraire est réputée non écrite.
Il en résulte, par la combinaison de ces textes, que ne peuvent être mis à la charge du preneur :
- les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil ainsi
que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
- les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en
conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors
qu'ils relèvent des grosses réparations précitées ;
- les impôts, notamment la contribution économique territoriale ainsi que les taxes et redevances
dont le redevable légal est la bailleresse ;
- les honoraires de la bailleresse liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant
l'objet du bail.
En revanche, peuvent être mis à la charge du preneur :
- la taxe foncière et les taxes additionnelles à celle-ci ;
- les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le
locataire bénéficie directement ou indirectement, tels la taxe de balayage, la taxe et la redevance
d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe annuelle sur les bureaux et les locaux commerciaux
en région Île-de-France, sur les locaux commerciaux de stockage et sur les surfaces de stationnement
en Île-de-France.
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