Professions immobilières - La Société civile immobilière (SCI) - 1re - 126

Toutes les charges non comprises dans cette disposition peuvent être répercutées sur le locataire,
y compris celles entrant dans la catégorie des charges exorbitantes de droit commun.
À ce sujet, et en vertu de l'article. L. 145-40-2, la SCI bailleresse a une obligation d'information
envers le preneur, lors de la conclusion du bail puis tous les ans, et doit fournir un état récapitulatif
annuel de l'inventaire des charges, impôts, taxes et redevances, au plus tard le 30 septembre de
l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le
délai de 3 mois à compter de la reddition des charges sur l'exercice annuel.
Au moment de la conclusion du bail puis tous les 3 ans, elle doit également communiquer :
- d'un état prévisionnel des travaux qu'elle envisage d'effectuer dans les 3 ans, assorti d'un budget
prévisionnel ;
- un état récapitulatif des travaux qu'elle a réalisés au cours des 3 années précédentes, en précisant
leur coût.
Les litiges relatifs aux charges et aux travaux sont portés devant la commission départementale de
conciliation (C. com., art. L. 145-35).
6. Non-paiement du loyer commercial
La SCI peut résilier le bail ou refuser de le renouveler sans payer d'indemnité d'éviction, en cas
d'impayés de loyers.
La résiliation doit être demandée au juge, qui peut la refuser s'il estime que le non-paiement du
loyer par le locataire n'est pas suffisamment grave et constitue un incident de paiement isolé.
La SCI peut aussi décider de résoudre unilatéralement le bail, mais elle prend alors le risque de
devoir indemniser le locataire si le juge, saisi par celui-ci, estime que la résolution est injustifiée
(C. civ., art. 1226). Elle peut refuser le renouvellement pour défaut de règlement de loyer en fin
de bail.
En présence d'une clause de résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers, le
juge ne dispose d'aucun pouvoir d'appréciation30
sition de la clause et la résiliation du bail.
En ce cas, la SCI doit d'abord faire délivrer au locataire un commandement de payer (C. com., art.
L. 145-41, al. 1er
) par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire par acte d'huissier31
.
Faute de règlement de loyer dans le mois de la délivrance du commandement de payer, la SCI peut
alors saisir le juge pour qu'il constate la résiliation du bail et ordonne l'expulsion du locataire.
L'article 1343-5 du Code civil prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement au locataire
de bonne foi. La clause résolutoire ne jouera pas si le preneur se libère de sa dette locative et règle
le loyer en cours.
7. Dépôt de garantie
En principe, le dépôt de garantie est versé au moment de la conclusion du bail.
Il est remboursable au locataire à la fin du contrat, mais il est possible toutefois de prévoir la
non-restitution par la bailleresse en cas de résiliation du bail à titre d'indemnité.
S'il est fixé librement par les parties, le montant demandé par le bailleur est souvent limité en
pratique à deux termes de loyers puisque, au-delà de ce seuil, les sommes versées portent obligatoirement
intérêt au profit du locataire (C. com., art. L. 145-40).
30 Cass. 3e civ., 16 juill. 1975, n° 74-13221 : Bull. civ. III, n° 253 - Cass. 3e
F-D : RJDA 4/18, n° 303.
31 Cass. 3e
124
civ., 21 déc. 2017, n° 16-10583 FS-PBI : RJDA 4/18, n° 302.
LA SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE
civ., 5 oct. 2017, n° 15-25018
: il ne peut que constater, si tel est le cas, l'acqui
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