Professions immobilières - La Société civile immobilière (SCI) - 1re - 129

GESTION PATRIMONIALE
En cas de renouvellement du bail, la loi prévoit que dans le mois de la signification de la décision
définitive, les parties établissent un nouveau bail dans les conditions judiciaires, sauf si le preneur
renonce au renouvellement ou que la bailleresse le refuse. La partie en désaccord doit en supporter
tous les frais. Si la bailleresse n'a pas adressé durant ce délai au preneur le projet de bail, à défaut
d'accord dans le mois de l'envoi, la décision vaut bail.
La SCI peut, durant 15 jours à partir la décision passée en force de chose jugée, se soustraire au
paiement de l'indemnité, dès lors qu'elle supporte les frais de l'instance et consent au renouvellement
du bail dont les conditions, en l'absence d'accord, sont fixées conformément aux dispositions
réglementaires prises pour cela. Ce droit ne peut être exercé que si le preneur est toujours dans les
lieux et n'a pas déjà loué ou acquis un autre immeuble pour se réinstaller.
La décision de la SCI propriétaire de refuser le renouvellement du bail ou de se soustraire au paiement
de l'indemnité est irrévocable.
En matière de notification entre les parties, après la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite
« Pinel », et son décret d'application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, puis la loi n° 2015-990
du 6 août 2015, dite « Macron », le décret n° 2016-296 du 11 mars 2016 parachève le régime
des significations et notifications en matière de bail commercial, applicable à compter du 14 mars
2016. En l'état du droit, les cas dans lesquels la notification par lettre recommandée sont désormais
possibles et ceux où la notification par acte extrajudiciaire demeurent obligatoires.
L'article R. 145-38 du Code de commerce prévoit que lorsque la notification a été faite par LRAR,
la date de notification à l'égard l'expéditeur est celle de l'expédition, et à l'égard du destinataire, la
date de première présentation.
En effet, l'article R. 145-38 du Code de commerce organise une atténuation à ce que la date de
notification soit celle de l'expédition en prévoyant que lorsque la lettre n'a pas pu être présentée
au destinataire, la démarche doit être renouvelée par acte extrajudiciaire.
11. Autres dispositions
Outre les dispositions d'ordre public évoquées, le Code de commerce prévoit que sont non écrites
les conventions qui tendent à interdire la cession du bail ou les droits que le preneur tient du statut
à l'acquéreur de son fonds ou de son entreprise.
En cas de fusion ou de scission, de transmission universelle de patrimoine d'une société ou d'apport
d'une partie de l'actif, la société issue de la fusion, désignée par le contrat de scission ou les
sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de la transmission universelle ou bénéficiaire
de l'apport sont par principe substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti.
Si la cession du bail commercial est accompagnée d'une clause de garantie du cédant au bénéfice
de la bailleresse, cette dernière informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le
délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci. Si
la cession du bail commercial s'accompagne d'une clause de garantie du cédant au bénéfice de la
bailleresse, elle n'a une validité que durant 3 ans à compter de la cession dudit bail.
Lorsque la bailleresse envisage de vendre le local, elle doit en informer le preneur par LRAR (ou
lettre remise en main propre).
En effet, d'une manière générale, la SCI bailleresse vendant un local commercial ou artisanal doit
informer le preneur de son projet de vente qui doit contenir, sous peine de nullité, le prix et les
conditions de vente. Le preneur dispose alors d'un mois pour se positionner. En cas de volonté
d'acquérir, le preneur dispose de 2 mois (4 mois s'il a recours à un prêt) pour réaliser l'opération.
À noter que le texte prévoit toutefois des exclusions au droit de préemption (cession unique de plusieurs
locaux d'un ensemble commercial, de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local
commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial, cession globale d'un immeuble ayant des
locaux commerciaux).
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