Professions immobilières - La Société civile immobilière (SCI) - 1re - 25

CRÉATION DE LA SCI
En ce qui concerne le premier cas, il s'agit d'une situation rare en pratique car pour dissimuler une
société aux yeux des tiers, il suffit de créer une société en participation et de s'abstenir de toute
publicité.
Les cas dans lesquels la société dissimule un autre contrat sont plus courants :
- le contrat de prêt, dissimulé sous un contrat de société afin d'échapper à la législation contre
l'usure12
;
- le contrat de vente, par lequel les parties vont céder leurs parts sociales pour réaliser une vente
d'immeuble leur permettant une imposition moindre13
;
- la donation, le plus souvent pour se soustraire au fonctionnement des règles de protection de la
réserve héréditaire14
poursuites et de procédures d'exécution de créanciers15
ou dans le but d'épargner un élément du patrimonial eu égard au risque de
.
En ce qui concerne la validité de ces actes, l'article 1201 du Code civil prescrit que lorsque l'acte
secret est valable, c'est lui, et non l'acte apparent, qui régit en principe les relations entre les parties.
La
contre-lettre doit cependant constituer elle-même une convention licite. En effet, si cette
contre-lettre est considérée comme nulle car contraire à l'ordre public, c'est l'acte apparent qui
sera retenu pour produire ses effets entre les parties (tel est le cas d'une donation déguisée et
dont l'acte apparent porte atteinte à la réserve héréditaire16
dissimulé derrière l'acte apparent d'une société).
, de même que le cas d'un prêt usuraire
Toutefois, si l'acte secret et l'acte apparent sont les éléments constitutifs de la fraude, les deux
actes sont nuls17
.
En ce qui concerne la preuve de l'existence de l'acte secret :
- la preuve de la simulation suppose un écrit ou un commencement de preuve par écrit susceptible
d'être complété par des témoignages et présomptions (C. civ., art. 1359 et 1361) ;
- si la simulation a un caractère frauduleux, la preuve peut être faite par tous moyens entre les
parties ;
- si la simulation a pour but d'éviter l'application d'une disposition d'ordre public, la preuve peut
être faite par tous moyens entre les parties, même à l'encontre d'un acte authentique18
.
2. Conséquences de l'acte secret
L'acte secret valable et qui est prouvé va être régi par les règles liées à sa nature :
- si l'acte secret est une donation, on fait application des règles concernant les libéralités ;
- si l'acte secret est une société, elle produit ses effets entre les parties, mais seulement en qualité
de société en participation puisque, faute d'immatriculation, elle n'est pas dotée de la personnalité
juridique.
12 Cass. com., 12 déc. 1978 : Bull. civ. IV, n° 306.
13 Cass. req., 11 avr. 1932 : DP 1932, I, p. 125 - CA Rouen, 6 juin 1973 : Rev. sociétés 1974, p. 740, note
Sortais J.-P.
14 Cass. civ., 11 avr. 1927 : DP 1929, I, p. 25 - CA Aix-en-Provence, 7 avr. 1970 : Rev. sociétés 1971, p. 576,
note Schmidt D.
15 Cass. 3e
civ., 18 déc. 2007, n° 06-21897 : RJDA 4/08, n° 367 - Cass. 1re
civ., 17 févr. 2011, n° 1010664
: RJDA 5/11, n° 378.
16 CA Aix-en-Provence, 7 avr. 1970 : Rev. sociétés 1971, p. 576.
17 Cass. com., 13 oct. 1969 : Bull. civ. IV, n° 289, annulant à la fois la décision des associés de dissoudre la
société, acte apparent destiné à bénéficier d'une législation particulière, et leur accord de demeurer associés,
acte occulte.
18 Cass. com., 12 nov. 1974 : Bull. civ. IV, n° 286 - Cass. 1re
civ., 4 mars 1981 : Bull. civ. I, n° 79.
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