Professions immobilières - La Société civile immobilière (SCI) - 1re - 55

FONCTIONNEMENT DE LA SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE
- le majeur sous habilitation familiale doit être représenté aux assemblées par la personne habilitée
à le représenter si le pouvoir de participer aux assemblées et de voter a été confié à celle-ci
par le juge ;
- lorsque la propriété des parts est démembrée, le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf
pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, auquel cas il est réservé à l'usufruitier ;
- lorsque les parts sont détenues par des copropriétaires indivis, l'article 1844, alinéa 2 du Code
civil dispose que « Les copropriétaires d'une part sociale indivise sont représentés par un mandataire
unique, choisi parmi les indivisaires ou en dehors d'eux. En cas de désaccord, le mandataire
sera désigné en justice à la demande du plus diligent ».
Cette dernière règle est d'ordre public, par conséquent, elle ne peut être écartée ni par les statuts,
ni par le juge, qui ne peut donc refuser de désigner un mandataire dès lors qu'il existe un désaccord
entre indivisaires. Le juge peut désigner le mandataire parmi les indivisaires ou un tiers, la désignation
d'un indivisaire devant répondre à l'intérêt de l'indivision.
En cas d'un désaccord très important entre les indivisaires, la désignation d'un tiers à l'indivision
est justifiée, malgré une clause statutaire imposant que le mandataire soit choisi parmi les indivisaires
ou les autres associés.
La désignation d'un mandataire ne fait pas obstacle à ce que les indivisaires, qui ont la qualité
d'associé, participent eux aussi à l'assemblée, sans voter. De la même façon, ils disposent du droit
d'obtenir la communication de documents sociaux en application de l'article 1855 du Code civil.
1. Abus du droit de vote
L'abus du droit de vote est susceptible d'être sanctionné par les tribunaux, qu'il s'agisse d'abus de
majorité ou d'abus de minorité :
- en cas d'abus de majorité, la décision prise est sanctionnée par la nullité et les associés minoritaires
peuvent assigner en justice les associés majoritaires et obtenir des dommages-intérêts ;
- en cas d'abus de minorité, les associés minoritaires peuvent également être assignés en justice
et se voir condamner à verser des dommages-intérêts à la société en réparation du préjudice
qu'elle a subi. Le juge peut également désigner un mandataire chargé de représenter les associés
minoritaires en cause à une nouvelle assemblée et de voter en leur nom pour permettre l'adoption
d'une décision conforme à l'intérêt de la société, sans fixer le sens du vote du mandataire qu'il
désigne.
2. Règles de quorum et de majorité
a. Quorum
Le terme « quorum » se définit par le nombre minimum de membres présents ou représentés pour
qu'une assemblée puisse valablement délibérer.
La loi n'imposant pas de quorum, les associés peuvent en fixer un librement dans les statuts selon
le type d'assemblées, ordinaires ou extraordinaires.
Dans l'hypothèse où un quorum est requis et où celui-ci n'est pas atteint, les associés ne peuvent
pas délibérer et une nouvelle assemblée devra être convoquée avec le même ordre du jour.
Pour éviter un blocage du fonctionnement de la société, il est nécessaire de prévoir dans les statuts
un quorum moins important pour la seconde assemblée que pour la première.
Il est conseillé de tenir une feuille de présence à l'assemblée et de la faire signer par les associés
ou leurs mandataires, surtout si les statuts ont fixé un quorum pour la validité des décisions ; cela
permet en effet d'apporter la preuve de la régularité des délibérations de l'assemblée. La feuille de
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