Professions immobilières - La Société civile immobilière (SCI) - 1re - 95

GESTION PATRIMONIALE
En cas de vente de l'immeuble appartenant à la SCI et faisant l'objet de la location, le cautionnement
est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire en tant qu'accessoire
de la créance de loyer cédée à l'acquéreur4
.
Pour que le cautionnement soit valable, il est nécessaire que la personne physique qui se porte
caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de
sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction des termes suivants.
La caution doit en effet apposer la mention prévue par l'article 2297 du Code civil selon laquelle :
« elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de
défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes
lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes
lettres. »
De plus, afin que la caution soit éclairée sur l'étendue de son engagement, la mention selon laquelle
elle est privée des bénéfices de discussion ou de division doit être incluse et ne se présume pas.
Elle reconnaît ainsi ne pouvoir exiger du créancier qu'il poursuive d'abord le débiteur ou qu'il divise
ses poursuites entre les cautions. À défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.
Il en résulte que le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités
sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
De plus, le cautionnement peut prendre diverses formes, plus ou moins protectrices de la caution,
et garantir partiellement ou totalement les sommes qui seraient dues à la SCI Bailleresse par le
locataire « débiteur principal ».
Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention
ne pouvoir exiger du créancier qu'il poursuive d'abord le débiteur ou qu'il divise ses poursuites
entre les cautions. À défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.
Ainsi, si la caution s'engage dans ces conditions, la bailleresse peut poursuivre directement la caution
sans s'adresser au préalable au locataire, et lui réclamer l'entière dette. Si plusieurs personnes
se sont portées caution, c'est à cette dernière d'exercer ensuite son action contre les autres cautions
pour leur part, et notamment contre le locataire défaillant.
La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution est également tenue au
respect des obligations ci-dessus.
Dans ces conditions, le choix de la caution est à examiner avec minutie et précaution ; faire preuve
de prudence à son égard est donc une nécessité. Ainsi, tous les refus peuvent être acceptés dès
lors qu'ils sont le fruit d'un sentiment d'insécurité financière vis-à-vis de la caution ; seul un motif
lié à la nationalité étrangère ne peut justifier un refus.
Il est recommandé de solliciter l'intervention d'époux se portant caution et mariés sous le régime
de la communauté par l'apposition de la double signature, permettant ainsi d'engager l'ensemble
des biens propres et communs en cas de défaillance du locataire.
Par ailleurs, au vu de l'engagement de la caution, le Code civil en son article 2293, alinéa 2 et le
Code de la consommation en son article L. 341-1 prévoient que pour tout contrat de cautionnement,
la caution personne physique a un droit d'information.
Cette obligation est applicable à la personne physique qui s'est portée caution en accessoire d'un
bail d'habitation. En conséquence, la bailleresse a une obligation d'information sur l'état des règlements
par le locataire, et notamment l'obligation d'information, dès le mois du premier incident de
la défaillance du locataire. Faute pour la bailleresse d'y avoir procédé dans les délais, elle ne pourra
solliciter à son encontre sa condamnation aux pénalités et intérêts de retard échus à compter de
la date de l'incident de paiement.
4 Cass. ass. plén., 6 déc. 2004, n° 520 : RJDA 4/05, n° 458.
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