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GESTION PATRIMONIALE
6. Fixation du loyer
Il résulte de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 qu'il convient de distinguer deux zones pour la
fixation du loyer : en zone tendue et en zone détendue.
a. Zone tendue
Dans la zone dite « tendue », la fixation du loyer est encadrée et le montant du loyer sera à l'identique
à celui du précédent locataire.
C'est à titre expérimental que les pouvoirs publics ont procédé à ce dispositif concernant certains
territoires.
Les zones tendues sont définies par l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989. Ce sont des zones d'urbanisation
continue de plus de 50 000 habitants dans lesquelles apparaît un déséquilibre marqué
entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement
sur l'ensemble du parc résidentiel existant. Ces difficultés se caractérisent notamment par le niveau
élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre
élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc
locatif social. Un décret en Conseil d'État, pris après avis de la Commission nationale de concertation,
fixe annuellement le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des
contrats renouvelés.
C'est dans ces conditions que l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location
ou d'un renouvellement de bail, en vertu de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pour
la période du 1er
août 2022 au 31 juillet 2023 (modifiée par le décret 2017-1198 du 27 juillet
2017 puis par le décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022) fixe que :
- les communes concernées sont celles dans lesquelles s'applique la taxe sur les logements vacants,
dont la liste est annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application
de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l'article 232 du Code général
des impôts ;
- de même, certaines communes des territoires tendus peuvent mettre en place un encadrement
complémentaire des loyers par l'instauration de plafonds. Dans ce cas, le loyer ne peut pas être
supérieur à la fois au loyer du précédent locataire et au loyer de référence majoré, qui est fixé par
type de logement et par quartier.
Ce dispositif est applicable d'ores et déjà, par exemple :
- à Paris depuis le 1er
juillet 2019 ;
- à Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er
mars 2020 ;
- sur le territoire de l'établissement public territorial (EPT) Plaine Commune (soit Aubervilliers,
Épinay-sur-Seine, l'Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, SaintOuen-sur-Seine,
Stains et Villetaneuse) depuis le 1er
juin 2021 ;
- à Lyon et Villeurbanne depuis le 1er
- à Montpellier depuis le 1er
novembre 2021 ;
- sur le territoire de l'EPT Est Ensemble (soit Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les
Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) depuis le 1er
décembre 2021 ;
juillet 2022 ;
- à Bordeaux depuis le 15 juillet 2022.
À ce titre, il convient de vérifier auprès de chaque territoire si un arrêté du préfet à échéance
annuelle fixe, pour chaque catégorie de logements, un loyer de référence, un loyer de référence
majoré (égal au loyer de référence majoré de 20 %) et un loyer de référence minoré (égal au loyer
de référence minoré de 30 %), en fonction de la structuration du marché locatif constatée par
l'observatoire local des loyers, par catégorie de logements et par secteur géographique.
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