Professions immobilières - Montage opérationnel d'un programme immobilier - 1re - 50

- aux projets faisant l'objet d'une évaluation environnementale systématique pour lesquels la
première demande d'autorisation est déposée à compter du 16 mai 2017 (ord. n° 2016-1058,
3 août 2016, art. 6).
Création et réalisation de la ZAC (étapes 6 à 10)
* Contenu de l'acte créant la ZAC
L'acte qui crée la zone :
- en délimite le ou les périmètres ;
- indique le programme global prévisionnel des constructions à édifier à l'intérieur de la zone ;
- mentionne le régime applicable au regard de la part communale ou intercommunale de la taxe
d'aménagement (C. urb., art. R.* 311-5, al. 1er
, mod. par D. n° 2012-87, 25 janv. 2012).
L'acte de création d'une ZAC est un acte non réglementaire, non créateur de droit.
Depuis le 1er
juin 2016, le Code des relations entre le public et l'Administration encadre le retrait
de ces décisions, qui ne peuvent être retirées que si elles sont illégales et que ce retrait intervient
dans un délai de 4 mois à compter de leur édiction (CRPA, art. L. 243-3).
Cet acte ne crée pas un droit au maintien de la zone au profit de la société chargée de son aménagement
et de son équipement47
ou au profit des propriétaires voisins48
.
La création d'une ZAC n'a pas non plus pour effet immédiat de désigner comme constructible le
secteur qu'elle concerne.
Le caractère constructible d'une parcelle ne peut se déduire de sa seule intégration dans une ZAC49
FOCUS
Les orientations d'aménagement et de programmation (OAP)50
valant création de ZAC
Dans la continuité des multiples retouches destinées à simplifier les procédures pour les collectivités,
la loi ÉLAN prévoit que l'approbation du PLU contenant des OAP peut valoir acte de création
de ZAC, dès lors que l'autorité compétente pour approuver le dossier de création de la ZAC est
également compétente en matière de PLU.
Le cas échéant, cette possibilité peut être mise en œuvre dans le cadre d'une révision du PLU
(C. urb., art. L. 151-7-2 et L. 153-31, créé par L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 9, I).
En application des dispositions, l'approbation du PLU vaut création de la ZAC lorsque le rapport
de présentation du PLU comprend une description de l'existant et de son environnement dans le
périmètre de la ZAC et qu'il détaille, en outre, les raisons pour lesquelles la création de la ZAC a
été retenue, au regard des dispositions du PLU et de l'insertion de la zone dans l'environnement
naturel ou urbain.
.
47 CE, 22 juin 1984, n° 44287.
48 CE, 2 déc. 1977, n° 843.
49 Cass. 3e
civ., 28 avr. 2011, n° 10-16034, n° 444 FS-P+B.
50 Les OAP sont une des pièces constituant les plans locaux d'urbanisme (PLU). Elles concernent le même
cadre territorial ; un PLU communal n'inclut ainsi que des OAP relatives à l'aménagement de certains quartiers
(urbanisation des zones AU, échéancier des équipements publics), tandis qu'un plan local d'urbanisme intercommunal
(PLUi) peut y ajouter des dispositions sur l'habitat ou les transports lorsque celui-ci intègre le programme
local de l'habitat (PLH) et le plan de déplacements urbains (PDU) - et est de ce fait un plan local
d'urbanisme intercommunal habitat et déplacements (PLUi-HD). Dans le respect du projet d'aménagement et
de développement durable (PADD) et des documents plus généraux, tels que les schémas de cohérence territoriale
(SCoT) ou encore les chartes de parcs naturels, les OAP définissent la gestion de l'espace sur des quartiers
à enjeux spécifiques (C. urb., art. L. 151-6).
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