Professions immobilières - Montage opérationnel d'un programme immobilier - 1re - 53

PROSPECTION FONCIÈRE ET ÉTUDES PRÉALABLES
Les dispositions relatives à l'exception d'illégalité des documents d'urbanisme sont transposables.
L'illégalité de l'acte créant la ZAC peut être invoquée sans condition de délai à l'encontre de la
délibération du conseil municipal approuvant la convention d'aménagement58
.
Toute illégalité constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la puissance publique59
.
Dans cette hypothèse, le concédant a droit au remboursement des frais d'acquisition foncière et
de la libération du sol qu'il a exposés dans le cadre du projet d'aménagement, déduction faite de la
partie du prix d'achat qui aurait excédé la valeur normale des biens et leur valeur vénale résiduelle.
En revanche, dès lors que l'opération était illégale, le droit à réparation ne saurait s'étendre à la
perte des bénéfices escomptés60
.
Modification et évolution de la ZAC
La modification d'une ZAC peut intervenir lorsque le périmètre de la zone ou les travaux d'équipement
subissent une évolution d'une certaine importance (C. urb., art. R.* 311-12, al. 2).
La modification de l'acte de création de la zone est prononcée dans les formes prescrites pour sa
création (C. urb., art. R.* 311-12, al. 2).
Dans les autres cas, aucune disposition du Code de l'urbanisme ne prévoit et a fortiori n'organise
la modification d'un cahier des charges de cession des terrains (CCCT) de ZAC.
Ainsi, il faut se référer aux dispositions contractuelles et se demander si le cahier des charges a
un caractère réglementaire.
En revanche, concernant les modalités de modification, aucun texte n'évoque ces possibilités - à
la différence des lots de lotissements et de copropriété -, de sorte qu'il convient d'appliquer l'unanimité,
sauf stipulations spécifiques des statuts de l'association syndicale libre (ASL)61
des charges.
Suppression de la ZAC et conséquences pratiques
La ZAC conserve son existence juridique tant qu'elle n'a pas été supprimée.
Les personnes intéressées peuvent également se prévaloir de la fin des opérations d'aménagement
pour demander la suppression de la ZAC.
La décision de suppression de la ZAC fait l'objet d'un rapport de présentation exposant les motifs
(C. urb., art. R.* 311-12, al. 1er
) (ex. : motifs financiers) et de mesures de publicité et d'information
(C. urb., art. R.* 311-12).
La suppression d'une ZAC est prononcée sur proposition ou avis de la personne publique qui a pris
l'initiative de sa création, par l'autorité compétente qui a créé la zone.
La décision de suppression d'une ZAC ne figure pas parmi les catégories d'actes pour lesquels
l'organisation d'une concertation préalable est obligatoire.
La décision supprimant la ZAC abroge, à compter de la date à laquelle les mesures de publicité ont
été prises, les effets de la décision de création.
Aux termes de l'article L. 311-6 du Code de l'urbanisme, le cahier des charges de la ZAC devient
caduc à la date de suppression de la zone. Toutefois, cette disposition n'est pas applicable au cahier
des charges signé avant le 1er
avril 2001 (C. urb., art. L. 311, al. 3). En, effet, les cahiers des
58 CE, sect., 26 mars 1999, n° 185846.
59 CE, sect., 26 janv. 1973, n° 84-768, Ville de Paris : Lebon, p. 78.
60 CE, 6 févr. 2006, n° 268973, Société d'aménagement de Port Léman.
61 Une association syndicale libre (ASL) est créée par les colotis pour répondre à des missions bien spécifiques.
Elle couvre principalement la gestion des espaces communs et le respect du cahier des charges de la copropriété,
mais également la question des dépenses engagées pour cet ensemble de copropriétés, leur répartition et
leur recouvrement (ord. n° 2004-632, 1er
juill. 2004).
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