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Mythique pour certains, la SCI présente de nombreux avantages.
Il
ne suffit pas de créer une SCI et de l'immatriculer, il faut
également accorder de l'importance au choix des statuts, au
régime fiscal, à l'option à la TVA... (attention aux statuts trouvés
sur internet).
La constitution d'une SCI peut permettre :
- de se constituer un patrimoine immobilier locatif ;
- d'organiser sa succession ;
- de se protéger des créanciers ;
- d'optimiser la fiscalité de son patrimoine ;
- etc.
Il se crée aujourd'hui 70 000 SCI par an.
Montage SCI - Société d'exploitation
L'opération consistant à créer une SCI pour acquérir des immeubles
au moyen d'emprunts et les louer à une société commerciale
y exerçant son activité est un montage classique en
son principe qui, à lui seul, ne suffit pas à établir la confusion
des patrimoines des deux sociétés.
Il en est de même lorsque les immeubles ont été mis à la disposition
de la société d'exploitation dans le cadre d'une convention
de crédit-bail immobilier.
Séparation des patrimoines
La SCI permet de séparer l'immobilier de l'exploitation. En
effet, grâce au montage SCI, l'immobilier ne fait pas partie de
l'actif professionnel, mais du patrimoine privé du chef d'entreprise.
Par
le biais des locations, l'entreprise locataire finance finalement
l'acquisition ou la construction de l'immobilier ; les locations
permettant le remboursement des échéances de l'emprunt
de la SCI qui a financé l'immeuble.
Le tout en toute légalité.
Il est possible de répartir l'investissement immobilier entre la
SCI et son locataire :
- SCI : prise en charge de l'immobilier « brut de béton fermé » ;
- Entreprise locataire : prise en charge de certains agencements
et installations.
Et de répartir également le financement entre la SCI et l'entreprise
locataire. Le loyer étant fixé en conséquence, il est payé
par la société d'exploitation et il doit correspondre à la valeur
locative réelle.
Fixation du loyer
Le loyer payé par la société d'exploitation doit correspondre
à la valeur locative réelle. L'administration fiscale pourrait remettre
en cause un loyer exagéré...
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