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Dans le domaine professionnel, un taux de rentabilité brute
de 6 à 10 % de l'investissement est admis en province (compte
tenu du prix de l'immobilier, ces taux sont plus faibles à Paris :
de 4 % à 8 %).
Ce taux peut atteindre 12 % ou plus, dans le cas de la location
d'une « friche » industrielle ou commerciale acquise à bon prix.
Le loyer peut être fixé en fonction :
- du marché locatif ;
- du taux de rentabilité de l'investissement ;
- du prix locatif au m2
.
Pour la détermination finale du loyer, une moyenne entre ces
trois facteurs peut être judicieuse.
Bon produit retraite
Après plusieurs années et après le règlement total de l'emprunt
qui a financé l'immobilier, les loyers encaissés par la SCI remonteront
jusqu'au chef d'entreprise, associé majoritaire de la
SCI, par transparence fiscale et lui permettront de bien compléter
sa retraite.
Respect du formalisme
Une SCI doit respecter le formalisme juridique, fiscal et comptable
imposé par la loi :
- tenue d'une comptabilité ;
- établissement d'un bilan annuel ;
- réunion chaque année d'une assemblée générale et établissement
des procès-verbaux conséquents ;
- dépôt des déclarations fiscales.
À défaut, la SCI pourra être déclarée « fictive ».
Régime fiscal de la SCI à l'IRPP
Les bénéfices de la SCI sont par transparence fiscale imposés
au nom de chaque associé, dans la catégorie des revenus fonciers
que ces bénéfices soient distribués ou non. Les déficits
fonciers de chaque associé peuvent être imputables sur les
autres revenus dans la limite de 10 700 € par an (hors frais
financiers) et reportables sur les autres revenus fonciers des
10 années suivantes.
Cession de l'immeuble et des parts de la SCI
Pour les personnes physiques, les plus-values immobilières
sont exonérées :
- de CSG après 22 ans (17,2 %) ;
- d'IRPP après 30 ans,
un abattement sur les plus-values est pratiqué, à partir de la
6e
année pour durée de détention.
La SCI peut naturellement opter à l'impôt sur les sociétés.
Entrepreneur individuel

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