Droit en Poche - Entrepreneur individuel, tout sur le nouveau statut et le fonctionnement de l'EI - 1re - 75

FICHE 18
investissement immobiLier en sci -
dispositions pratiques
Afin de réaliser une opération immobilière équilibrée, il
convient :
- de doter la SCI d'un capital suffisant à l'origine ;
- que la SCI souscrive un emprunt d'une durée permettant
une harmonie entre les loyers et les échéances de remboursement.
Une durée minimale de 12 ans est à conseiller,
15 ans paraissent préférables (on ne finance pas une opération
immobilière par un crédit moyen terme sur 7 ans...).
Exemple : montage financier SCI idéal
Une SCI construit un immeuble, coût total = 480 000 € hors taxes.
Les associés apportent 30 000 € et empruntent 450 000 € sur 15 ans
au taux de 1 % ; échéance mensuelle 2 700 €.
Le loyer est fixé à 7,5 % du montant de l'investissement soit 36 000 €
pour l'année, 3 000 € HT/mois, correspondant au prix du marché.
Loyer mensuel : 3 000 € HT.
Échéance mensuelle de remboursement de l'emprunt : 2 700 €.
L'équilibre entre les loyers perçus et les échéances d'emprunt est réalisé.
Un montage qui permet un bon compromis sur le plan économique,
financier et fiscal.
Ne pas omettre :
- l'option à la TVA ;
- de prévoir un financement relais, dans l'attente du remboursement
de la TVA ;
- le sort de l'impôt foncier : à charge de la SCI ou du locataire
(à prévoir dans ce cas dans le bail et à refacturer avec
TVA...) ;
- même s'il s'agit d'un bail de « famille » (dirigeant de la SCI
et de l'entreprise locataire, identique) prenez soin de bien
rédiger votre bail de location.
Les jurisprudences récentes militent pour la tenue régulière
d'une comptabilité dans les SCI.
La tenue d'une comptabilité est obligatoire lorsqu'un des associés
de la SCI est une société imposable aux BIC ou à l'IS ou
lorsque la SCI a opté à l'IS.
Attention au défaut de présentation des documents comptables
en cas de vérification !!!
Entrepreneur individuel

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