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Ces quelques obligations ou inconvénients sont minimes eu
égard aux avantages fiscaux et patrimoniaux que la SCI apporte...
:
- option à la TVA s'il y a lieu, dès l'origine. L'option s'opère
par un simple courrier envoyé à l'Administration ;
- ne pas oublier, lors du financement de l'investissement
immobilier en SCI et si option pour la TVA, de prévoir un
crédit relais afin de financer le remboursement de TVA à
venir (un délai de 6 à 9 mois voire 12 mois est conseillé).
SCI et TVA
Sur option de la SCI, les loyers professionnels peuvent être
soumis à la TVA. Cette option qui se réalise par simple courrier,
permettra à la SCI de récupérer la TVA supportée sur tous
les investissements de construction, réparations, agrandissements,
etc.
Lorsque le locataire n'est pas soumis à la TVA, l'option doit
figurer dans le bail et recueillir l'accord du locataire.
L'option est révocable après 10 ans (attention aux régularisations
de TVA).
Les loyers concernant l'habitation ne supportent pas la TVA
(CE, 8e
-3e ch., 9 sept. 2020, n° 439143).
Un bailleur qui détient, dans un même immeuble, plusieurs
locaux nus à usage professionnel ouvrant droit à l'option pour
la TVA peut opter, que pour certains de ces locaux seulement,
dès lors que l'option exercée désigne sans équivoque les locaux
concernés.
Une SCI nue-propriétaire, peut transférer à la société opérationnelle
usufruitière, le droit à déduction de la TVA qui a
grevé l'acquisition de la nue-propriété (Rép. min. n° 24428 :
JO Sénat 11 nov. 2021).
SCI et option à l'impôt sur les société (IS)
Cette option peut être effectuée à l'origine ou au cours de la
vie de la société. Le choix de l'option à l'impôt sur les sociétés
est souvent guidé par le fait que les associés sont, les premières
années, taxables à l'IRPP sur des revenus fonciers qu'ils
n'ont pas perçus. La SCI ne disposant, lors de ces premières
années que de très peu de trésorerie, les loyers couvrant juste
les échéances d'emprunt et l'impôt foncier à payer.
L'option à l'IS permettra la taxation des résultats :
- à 15 % jusqu'à 38 120 € ;
- à 25 % au-delà (depuis le 1er
janvier 2022) ;
- et de distribuer des dividendes s'il y a lieu, avec leur régime
fiscal propre.
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