Professions immobilières - Les diagnostics immobiliers - 1re - 152

LE MÉTIER
- enfin, les champs d'application sont mal compris ; la mise en application de la réglementation également.
La qualité des rapports laisse à désirer, s'agissant notamment de la matérialisation et de la quantification de
l'amiante, ce qui crée forcément des litiges et des points de blocage.
Pensez-vous que les normes AFNOR sont parfois insuffisamment précises ?
Quand on parle d'examen visuel, par exemple, si le diagnostiqueur n'a pas un maillage contractuel très
précis, cet examen veut à la fois tout dire et ne rien dire !
Par essence, la norme est un guide méthodologique : elle donne les bases d'un cheminement logique dans
le cadre de son intervention ; elle répond aux exigences hiérarchiques de la réglementation qui sont les
arrêtés et les décrets. C'est une version très condensée de ce que le diagnostiqueur doit faire en phase in
situ ; or, sans expérience, le risque de litige est très accentué.
S'agissant des programmes de travaux qui sont en phase d'avant-projet sommaire (APS), le diagnostiqueur
doit intervenir en milieu occupé avec des réseaux et des équipements en activité, ce qui le contraint à faire
face à une double problématique. Dans cet environnement, il a parfois du mal à s'y retrouver. En outre, le
diagnostiqueur a des besoins financiers : il ne peut pas refuser une mission et/ou faire prendre conscience
au donneur d'ordre des enjeux dans tel contexte. Le diagnostiqueur qui intervient en milieu occupé a donc
tendance à survoler la mission en se limitant à ce qui est accessible et visible lors de la visite. Or, la majorité
des litiges s'agissant de l'amiante apparaissent lors de la réalisation des travaux, lorsque, par exemple, le
coffrage du plafond est retiré. Il y a, à mon sens, une mauvaise approche de la stratégie opérationnelle.
Dans le cadre d'un diagnostic avant-travaux, il devrait être possible de pouvoir se protéger en travaillant par
intervention séquencée en fonction du contexte afin d'éviter de prendre des risques.
Que pensez-vous des réserves dans les rapports ?
Les réserves pertinentes doivent être justifiées ; elles doivent être accompagnées des mesures qui permettent
de les lever.
Dans le cadre d'une pré-visite, tous les moyens d'accès, tous les éléments liés au contexte doivent être
anticipés en amont. Beaucoup de diagnostiqueurs confondent le sondage visuel et le sondage mécanique ;
ils travaillent par extrapolation, ce qui est très dangereux. Il faut toujours travailler par le toucher et par
investigation.
II. L'obligation d'impartialité
87. Le diagnostiqueur doit exercer son activité avec indépendance et impartialité. Ainsi :
- au stade de la commande du diagnostic :
* il doit être libre d'en accepter ou d'en refuser la réalisation,
* il doit aussi être libre de négocier ses conditions d'intervention (tarifs, délais d'exécution, etc.) ;
- au stade de la réalisation du diagnostic :
* rien ne doit le conduire à faire preuve de partialité dans ses recherches, constats et analyses,
* il doit pouvoir réaliser ses opérations sans influence.
88. L'article L. 271-6 du CCH pose une obligation d'impartialité du diagnostiqueur à l'égard des
intermédiaires.
Les diagnostiqueurs ne doivent avoir aucun lien de nature à porter atteinte à leur impartialité et à
leur indépendance, ni avec le propriétaire ou son mandataire ni avec une entreprise pouvant réaliser
des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il leur est demandé
d'établir l'un des documents mentionnés faisant partie du dossier de diagnostic technique.
89. L'article R. 271-4 du CCH punit de l'amende prévue pour les contraventions de 5e
classe le fait
d'établir un diagnostic technique sans respecter les conditions d'impartialité et d'indépendance
exigées à l'article L. 271-6.
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