Professions immobilières - Les diagnostics immobiliers - 1re - 175

* Remplissant son obligation
de conseil, ce bureau
d'études techniques a attiré
l'attention, en décembre
1996 et février 1997, sur
l'éventualité de la présence
d'amiante en façade et sur
l'intérêt
d'investigations
complémentaires
* Un laboratoire d'expertise
a été chargé de l'examen des
divers prélèvements
II. En aval : le notaire et l'agent immobilier
104. Les professionnels qui encadrent la conclusion d'un contrat de bail, d'une promesse de vente
ou encore d'un acte de vente ont forcément entre leurs mains les diagnostics. Dès lors, en cette
qualité de professionnels, précisément, leur responsabilité peut être engagée en cas d'absence de
documents ou en cas de discordance, par exemple à propos d'un mesurage Carrez qui ne serait pas
le même que celui mentionné dans l'acte de vente précédent.
Ces professionnels sont également débiteurs d'un devoir d'information, de conseil et d'alerte.
S'agissant des diagnostics, deux sont principalement concernés : le notaire (A) et l'agent immobilier
(B).
A. LE NOTAIRE
105. Les notaires sont responsables de la régularité des actes qu'ils dressent, à la fois à l'égard de
leur client mais aussi à l'égard des tiers, et doivent à ce titre, pour toute vente immobilière, vérifier
notamment les caractéristiques du bien avant de rédiger l'acte définitif.
Peut-on reprocher à un notaire de ne pas avoir vérifié une information que l'on a soi-même cachée ?
Bien que le notaire se voie confier la réalisation d'une prestation de rédacteur d'acte par les parties,
il n'existe pas juridiquement de contrat entre le notaire et ses « clients ».
C'est ainsi sur le fondement de l'article 1240 du Code civil relatif à la responsabilité civile délictuelle
et non contractuelle (C. civ., art. 1382 ancien) que la responsabilité du notaire peut être
engagée.
Dans un arrêt en date du 11 janvier 20176
, la Cour de cassation a énoncé de manière générale
cette obligation de vérification qui pèse sur le notaire : « le notaire est tenu de vérifier, par toutes
investigations utiles spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, les déclarations faites par le
vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de
l'acte qu'il dresse ».
En l'espèce, dans le cadre d'une vente immobilière, les vendeurs avaient caché aux acquéreurs
l'existence d'un arrêté interministériel portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle
pour deux épisodes de sécheresse survenus dans la commune où se trouvait situé le bien objet de
la vente.
Or, le notaire n'avait entrepris aucune vérification à cet égard, alors même que sa propre étude
était située sur ladite commune et que les épisodes de sécheresse avaient fait l'objet d'articles
dans la presse locale.
6 Cass. 3e civ., 11 janv. 2017, n° 15-22776.
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LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS

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