Professions immobilières - Les diagnostics immobiliers - 1re - 179

l'acte de la mention manuscrite obligatoire11 ou encore de l'inefficacité d'un contrat de bail12
Par exemple encore, dans un arrêt récent en date du 1er
mars 201713
.
, la cour d'appel de Rennes
a retenu que l'agent immobilier a commis un manquement à ses obligations contractuelles et l'a
condamné à réparer le préjudice subi par ses mandants, qui correspond à la perte de chance de
recouvrer, auprès de la caution, les sommes dues par la locataire, dès lors qu'il ne s'était pas assuré
de la rédaction par la caution elle-même des mentions manuscrites exigées par la loi et donc de la
régularité des actes à établir dans le cadre de sa mission ;
- 3e
cas : le manquement au devoir de conseil et d'assistance. La jurisprudence a ainsi reconnu que
l'agent est tenu de vérifier et informer sur l'aptitude des personnes, ce qui recouvre notamment
les caractéristiques du bien (état matériel, nature juridique, valeur patrimoniale). Il a, par exemple,
été reconnu que l'agent a manqué à son obligation de renseignement et de conseil pour ne pas
avoir renseigné les parties sur la situation exacte du bien, et notamment sur l'existence d'un plan
communal d'élargissement de la voie sur laquelle se situait l'immeuble14
.
108. Les décisions sont encore rares, mais il en existe tout de même quelques-unes dans le domaine
des diagnostics.15
Jurisprudence
Cass. 3e
civ., 16 mars 2023, n° 21-2508215
L'agent immobilier peut être condamné in solidum avec le diagnostiqueur ; sa
responsabilité délictuelle peut être engagée s'il a manqué à ses obligations de
description du bien vendu.
L'agent d'affaires doit renseigner son client sur les caractéristiques essentielles
du bien. Cette formule, digne de La Palice, emporte nécessairement la conviction,
mais impose évidemment de préciser les contours de ce que pourrait être
une caractéristique essentielle, et ce, en fonction de la compétence et de la
profession de l'agent en cause. Le durcissement de la jurisprudence à l'égard de
ces professionnels est toutefois palpable, comme en témoigne l'arrêt rapporté.
En l'espèce, des acquéreurs avaient acheté un bien par l'intermédiaire d'un
agent immobilier. Dans ce cadre, un rapport amiante « avant-vente » avait été
établi, aux termes duquel il avait été conclu à l'absence d'amiante. Ayant découvert
la présence d'amiante dans la maison, les acquéreurs ont assigné le diagnostiqueur
ainsi que l'agent immobilier en indemnisation de leurs préjudices.
La cour d'appel de Paris, dans un arrêt rendu le 28 septembre 2021, a condamné
l'agent immobilier. Selon les conseillers, en sa qualité de professionnel de l'immobilier,
l'agent ne pouvait ignorer que le bien dont il réalisait la vente avait été
construit à base de plaques en fibrociment contenant de l'amiante.
Un pourvoi a été formé, mais la haute juridiction l'a rejeté. Il incombait à l'agent
immobilier de mentionner la date et le type de construction de la maison dans la
promesse de vente, s'agissant des caractéristiques essentielles du bien vendu.
Dès lors, l'agent immobilier a commis une faute qui engage sa responsabilité.
L'agent immobilier est, en effet, débiteur d'une obligation d'information et de
mise en garde, accentuée lorsque le bien est destiné à des non-professionnels,
pour l'habitation.
11 CA Versailles, 20 févr. 1998, n° 95/9410.
12 Cass. 1re
civ., 27 nov. 2001, n° 99-17178.
13 CA Rennes, 1er mars 2017, n° 14/04949.
14 Cass. 3e civ., 20 déc. 1971, n° 70-12467.
15 Mel J., « Diagnostic immobilier et responsabilité de l'agent immobilier », Lexbase 31 mars 2023, Le Quotidien,
Responsabilité.
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