Professions immobilières - Les diagnostics immobiliers - 1re - 93

Réglementation
CGCT, art. L. 1331-11-1
« Lors de la vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation
non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document
établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif
effectué dans les conditions prévues au II de l'article L. 1331-1-1 du
présent code et daté de moins de trois ans au moment de la signature de
l'acte de vente est joint au dossier de diagnostic technique prévu aux articles L. 271-4 et L.
271-5 du Code de la construction et de l'habitation. »
Si l'installation d'assainissement non collectif n'est pas conforme, le vendeur doit effectuer des
travaux de réhabilitation dans l'année qui suit la vente. Dans le cadre d'une location, le bailleur peut
également y être contraint aux termes du bail.
Point de vigilance
La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite « loi Climat et résilience », est
venue renforcer le contrôle de la réalisation de ces travaux. L'article L. 133111-1,
alinéa 3 du CSP précise ainsi désormais qu'« Au plus tard un mois après la
signature de l'acte authentique de vente de tout ou partie d'un immeuble, le notaire
rédacteur adresse à titre de simple information par tous moyens, y compris
par voie dématérialisée, à l'autorité compétente en matière d'assainissement
émettrice du document mentionné au 8° du I de l'article L. 271-4 [du CCH] une
attestation contenant la date de la vente, les informations nécessaires à l'identification
du bien vendu ainsi que les nom et adresse de l'acquéreur de ce bien. »
Cette disposition permettra au SPANC d'agir plus rapidement auprès des nouveaux
propriétaires.
Encore faut-il que le SPANC soit informé de la vente, ce qui n'est pas toujours le cas. Les notaires
n'ont ainsi pas l'obligation d'informer le SPANC d'un changement de propriétaire.
41. Pour l'assainissement collectif, la situation n'est pas toujours claire : s'il n'existe aucun texte
qui prévoit l'instauration d'un tel contrôle, il existe bien des arrêtés municipaux rendant ce diagnostic
obligatoire.
Ce contrôle peut alors être effectué à tout moment par la commune, notamment à l'occasion d'une
vente.
Les arrêtés municipaux visés n'outrepassent donc pas la compétence réglementaire du maire, car
ils sont pris sur le fondement d'un texte législatif, l'article L. 1331-4 du CSP précité. Par ailleurs,
les compétences attribuées aux communes en matière d'assainissement collectif - notamment
aux articles L. 2224-8, II et L. 2224-10, 1° du Code général des collectivités territoriales (CGCT)
- comportent d'importantes responsabilités qui justifient le contrôle effectué par les services de
la commune.
Si la base légale est faible, les communes prennent malgré tout des arrêtés rendant ce contrôle
obligatoire, soit par une délibération précise (cas le plus fréquent), soit en se fondant sur l'article
L. 2224-12 du CGCT. Celui-ci prévoit que les communes doivent établir un « règlement de service
» qui définit « les prestations assurées par le service ainsi que les obligations respectives de
l'exploitant, des abonnés, des usagers et des propriétaires ».
42. Le SPANC agit, dans cette situation, comme un diagnostiqueur. Il va certifier que le bien immobilier
non raccordé à une installation d'assainissement individuel existe et que celle-ci est conforme
aux exigences de la réglementation. Il engage donc sa responsabilité en cas de diagnostic erroné,
à l'instar des autres diagnostiqueurs.
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LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS

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