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L'ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION
au contrat préliminaire modifié et de faire courir un nouveau délai de rétractation (en n'oubliant
pas de respecter l'obligation d'information de l'article L. 271-1 dernier alinéa du CCH).
Puisque le contrat préliminaire de réservation est un contrat distinct et autonome de la
vente elle-même, sa nullité empêche de considérer purgée la faculté de rétractation au stade de
l'avant-contrat ; la vente qui s'ensuivrait serait alors nulle, faute pour l'acquéreur d'avoir bénéficié
d'un délai de réflexion (Cass. 3e
civ., 12 avril 2018, nº17-13118).
En l'absence de contrat préliminaire de réservation (ce qui est exceptionnel en pratique) : l'acquéreur
dispose alors d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la
remise du projet d'acte authentique de vente ; en aucun cas l'acte authentique ne peut être
signé pendant ce délai (art. L. 271-1, dernier alinéa).
Dans le secteur protégé, le contrat de vente d'immeuble à construire est un contrat solennel
passé en la forme authentique. Sa conclusion peut intervenir à n'importe quel stade de la construction,
tant du moins que la construction n'est pas achevée (si elle l'est, le contrat n'est plus une
vente d'immeuble à construire). Néanmoins, la validité de la vente en l'état futur d'achèvement
suppose la constitution d'une garantie financière d'achèvement ou de remboursement des
sommes versées en cas d'inachèvement qui doit être souscrite avant la conclusion du
contrat de vente (CCH, art. L. 261-10-1).
■ Contenu impératif
L'article L. 261-11 du Code de la construction et de l'habitation impose à peine de nullité les
mentions suivantes :
- description de l'immeuble ou de la partie de l'immeuble vendu ;
- prix, modalités de paiement et de révision éventuelle ;
- délai de livraison ;
- pour les VEFA seulement : garantie financière d'achèvement de l'immeuble ou de remboursement
des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement (cette
garantie n'est d'aucune d'utilité dans les ventes à terme pour lesquelles les effets - transfert de
propriété et paiement du prix - sont reportés à l'achèvement de l'immeuble) ;
- lorsque le vendeur a obtenu, avant la conclusion de la vente, le bénéfice d'un prêt spécial du
Crédit Foncier de France ou du Comptoir des entrepreneurs, le contrat doit mentionner que
l'acheteur a été mis en état de prendre connaissance des documents relatifs à l'équilibre financier
de l'opération au vu desquels a été prise la décision de prêt ;

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