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CHAPITRE 8 - La vente d'immeuble à rénover
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■ Effets du contrat
a) Transfert de propriété
La vente d'immeuble à rénover est construite sur le modèle de la VEFA : le vendeur transfère
immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol et la propriété du bâtiment existant (art. L. 262-1,
al. 2). L'alternative de la vente à terme n'existe pas.
Le transfert de propriété des travaux entrepris sur l'immeuble s'opère par accession, au fur et à
mesure de leur exécution.
b) Obligations
1) Rénovation
L'obligation de rénover le bâtiment constitue la principale obligation du vendeur et la prestation caractéristique
du contrat (à l'image de l'obligation de construire dans la vente d'immeuble à construire).
La qualité de maître d'ouvrage est nécessaire pour rénover l'immeuble, du moins si le vendeur
ne les réalise pas lui-même mais les confie à des entrepreneurs dans le cadre de louages
d'ouvrage. Conformément au modèle de la vente d'immeuble à construire, la maîtrise d'ouvrage
est donc conservée par le vendeur jusqu'à la réception des travaux (CCH, art. L. 262-2, al. 1). Les
pouvoirs de maître d'ouvrage permettent au vendeur de choisir les architectes, entrepreneurs et
autres techniciens, de négocier et conclure librement les conventions avec eux, d'effectuer la
réception des travaux qu'ils ont faits ou dirigés, y compris les travaux nécessaires à la levée des
réserves. Ses pouvoirs lui permettent aussi de formuler des demandes d'autorisations ou de déclarations
d'urbanisme qui seraient nécessaires à la réalisation des travaux de rénovation
(art. R. 262-2).
Contrastant cette fois avec le modèle de la vente d'immeuble à construire, la livraison des
travaux fait l'objet d'une réglementation dans la vente d'immeuble à rénover : elle suppose que
l'achèvement des travaux ait été constaté par un homme de l'art (satisfaisant aux conditions
d'impartialité, d'indépendance et d'assurance exigées par l'art. R. 262-7) et la réception
prononcée par le maître de l'ouvrage (c'est-à-dire par le vendeur d'immeuble à rénover).
La réception des travaux fait l'objet d'une solution remarquable dans le régime de la vente
d'immeuble à rénover ; nul autre texte du Code civil ou du Code de la construction et de l'habitation
n'impose une réception « effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui
constitue le point de départ des garanties » décennale et biennale, comme le fait
l'article L. 262-2 du CCH pour la vente d'immeuble à rénover. Le texte rend ainsi sans objet toute
discussion sur l'objet de la réception : quand bien même les travaux seraient allotis entre plusieurs
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