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L'ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION
Le droit de la construction n'a pas le même objet que le droit de l'urbanisme, discipline du droit
public relevant de la compétence des juridictions administratives, qui met en œuvre une politique
publique de gestion et d'utilisation des sols. Le droit de la construction régit plutôt les rapports de
droit privé qui naissent à l'occasion de l'acte de construire auquel il faut assimiler les opérations
de rénovation lourde. Ces matières sont cependant complémentaires car pour mener à bien un
programme immobilier, il faut s'interroger, en amont des questions de contrats et de responsabilités,
sur le droit de construire sur le sol. Il fut un temps où l'urbanisme et la construction partageaient
le même Code (le Code de l'urbanisme et de la construction publié en annexe d'un
décret du 26 juillet 1954) avant que ces disciplines ne soient séparées en deux codes par une loi
nº 72-535 du 30 juin 1972.
Le droit de la construction se distingue ensuite du droit de la promotion immobilière en ce
qu'il n'a pas pour objet premier la commercialisation des immeubles. Les deux matières partagent
cependant une large zone commune : d'une part, il existe des modèles de contrats dont l'objet est
à la fois de construire et de commercialiser (vente en l'état futur d'achèvement-VEFA et vente à
terme) ; d'autre part, la loi est intervenue pour charger les promoteurs immobiliers (vendeurs et
mandataires) des obligations dont sont tenus les constructeurs aux articles 1792 et suivants du
Code civil, afin de leur étendre la garantie décennale et la garantie biennale que le Code civil
réserve en principe au louage d'ouvrage immobilier.
Limité à l'origine à quelques textes relatifs à la garantie décennale et aux marchés à forfait, le droit
de la construction s'est densifié au cours du XX
e siècle. À l'instar du droit de la consommation - qui
lui est toutefois postérieur - son développement est dû à l'essor de l'ordre public de protection. En
matière de construction, et plus largement de promotion immobilière, le consommateur prend la
figure de l'accédant à la propriété. Une partie importante du droit de la construction se
trouve ainsi dans le Code de la construction et de l'habitation. Une partie seulement, puisque le
Code civil reste le corps de règles où l'on trouve les principes de solution communs aux constructions
immobilières : réglementation du contrat de louage d'ouvrage et des responsabilités applicables
aux constructeurs, droit commun de la vente d'immeuble à construire et du contrat de
promotion immobilière (tant que la Chancellerie n'acte pas leur sortie définitive du Code civil à
l'occasion de la réforme des contrats spéciaux à venir) mais aussi le droit des biens auquel le
droit de la construction immobilière est naturellement adossé.
1 La formation du droit de la construction
En 1804, le domaine de la construction immobilière ne comportait pas suffisamment de règles
spécifiques pour qu'on parlât de « droit de la construction ». La pratique n'inventa que plus tard
la vente d'immeuble à construire et la profession de promoteur immobilier. Les ouvrages étaient
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