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CHAPITRE 2 - Le droit commun de la vente d'immeuble à construire
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a) Vente en l'état futur d'achèvement
« La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement
à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les
ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ;
l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux » (C. civ., art. 1601-3,
repris par l'art. L. 261-3, CCH).
1) Transfert de propriété
La conclusion de la VEFA transfère immédiatement à l'acquéreur les droits sur le sol et la
propriété des constructions existantes. Le contrat doit prendre une forme authentique pour
qu'il soit procédé à sa publicité foncière ; et, dans le secteur protégé, l'acte authentique est
exigé ad validitatem faisant de cette vente un contrat solennel. La propriété des constructions à
édifier est transférée au fur et à mesure des travaux, conformément à la règle de l'accession (la
propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ; C. civ., art. 552).
Le transfert des risques ne suit pas le transfert de propriété : jusqu'à la livraison, les risques
pèsent sur le vendeur (Cass. 3e
civ., 11 oct. 2000 : Bull. civ. III, nº163). Res perit debitori
l'emporte sur res perit domino. La solution déroge au droit commun selon lequel « le transfert de
propriété emporte transfert des risques de la chose » dans les contrats ayant pour objet
l'aliénation de la propriété (C. civ., art. 1196).
2) Paiement du prix
Le paiement du prix suit le rythme de l'acquisition de la propriété ; il a lieu progressivement, au fur
et à mesure de l'avancée de la construction. Le versement progressif du prix au cours des travaux
est la principale raison de l'engouement des promoteurs pour la vente en l'état futur d'achèvement.
Mais ce qui est un avantage pour le vendeur fait courir un risque à l'acquéreur dont les
versements servent à financer l'immeuble acheté. C'est pourquoi dans le secteur protégé, la loi
oblige le vendeur à fournir une garantie financière d'achèvement ou, s'il préfère, une garantie de
remboursement des sommes versées en cas de résolution de la vente pour défaut d'achèvement.
Un premier versement peut être acquitté à la conclusion de la vente pour la partie du prix
correspondant à l'acquisition des droits sur le sol, sous réserve de l'existence de conditions suspensives
(prêt, permis de construire...). Dans le secteur protégé, le droit d'exiger un premier versement
dès la conclusion de la VEFA est discuté lorsque la vente est signée alors que les travaux de construction
n'ont pas commencé.
Le prix est ensuite versé par fraction au fur à mesure de la construction selon un calendrier
impérativement réglementé pour les ventes du secteur protégé (CCH, art. R. 261-14).
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