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L'ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION
* CONSTATATION DE L'ACHÈVEMENT
La constatation de l'achèvement, indispensable pour déclencher les effets de la vente à terme,
résulte d'un accord des parties ou de la déclaration d'une personne qualifiée (CCH,
art. R. 261-2).
La constatation de l'achèvement par les parties fait l'objet d'un acte du notaire ayant reçu la
vente ; cet accord vaut livraison de l'immeuble. À défaut d'accord, ou si la vente le prévoit,
l'achèvement est constaté par une personne qualifiée désignée par ordonnance sur requête du
président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. L'expert désigné déclare
l'immeuble achevé devant le notaire. Sa déclaration est ensuite notifiée par la partie la plus diligente
à l'autre par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la date de réception
valant livraison de l'immeuble.
2) Transfert de propriété
Jusqu'à la constatation de l'achèvement, le vendeur reste propriétaire de la construction qui
s'élève et en assume les charges (charges de copropriété, taxes foncières). Avec la constatation de
l'achèvement, la propriété passe à l'acquéreur de plein droit. Le notaire assure la publicité
foncière de l'achèvement.La vente elle-même doit être publiée dans la mesure où le
transfert de propriété produit ses effets rétroactivement au jour de la vente (C. civ., art. 1601-2).
La protection des tiers implique de les informer dès la conclusion du contrat du transfert de
propriété à venir.
3) Paiement du prix
Le prix est payable à la livraison de l'immeuble (C. civ., art. 1602-1), c'est-à-dire soit à la signature
de l'acte authentique d'achèvement si ce dernier est constaté par accord des parties devant le
notaire, soit à la réception de la notification de la déclaration d'achèvement faite devant le notaire
par l'expert désigné (CCH, art. R. 261-2).
Avant la livraison, tout paiement est interdit. Une fois l'immeuble livré, c'est l'intégralité du
prix qui est exigible. Il est impossible de déroger à ces règles dans le secteur protégé. Les clauses
organisant des paiements anticipés sont réputées non écrites et placent le vendeur sous le coup
des sanctions pénales de l'article L. 263-1 du Code de la construction et de l'habitation. Dans le
secteur libre, une vente à terme qui prévoirait des paiements avant achèvement serait valable
mais disqualifiée en un contrat innommé de vente d'immeuble à construire.
Dans le secteur protégé - a fortiori dans le secteur libre - le vendeur peut demander le versement
de dépôts de garantie en cours de construction. Ces sommes sont versées sur un compte spécial
ouvert au nom de l'acquéreur ; elles sont indisponibles, incessibles et insaisissables (CCH, art.
L. 261-12). Si ces dépôts ne peuvent servir au financement du programme de construction, ils
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