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L'ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION
1) Bénéficiaires de la présomption
Aux termes des articles 1792 et 1646-1 du Code civil, les bénéficiaires des garanties décennale et
biennale sont le maître de l'ouvrage, son acquéreur ainsi que tous les propriétaires successifs
de celui-ci jusqu'à expiration du délai de la garantie ; la garantie décennale se transmet donc aux
propriétaires de l'ouvrage construit durant ses 10 premières années.
Le maître de l'ouvrage est le créancier de la prestation non financière du louage d'ouvrage, celui
pour le compte duquel l'ouvrage est construit. Si le maître de l'ouvrage le vend dans le temps de
la garantie décennale, son acquéreur bénéficiera à son tour des garanties des articles 1792
et suivants durant le temps restant à courir avant l'expiration de la garantie.
À côté du maître de l'ouvrage, la loi accorde la garantie décennale à l'acquéreur de l'ouvrage
(C. civ., art. 1792) et à tous les propriétaires successifs (C. civ., art. 1646-1), c'est-à-dire aux ayants
cause à titre particulier et universel. Selon les termes de la Cour de cassation, « les acquéreurs
successifs d'un immeuble sont recevables à agir contre les constructeurs sur le fondement de la
garantie décennale qui accompagne, en tant qu'accessoire, l'immeuble » (Cass. 3e
civ., 23juin
2009 : Bull. civ. III, nº202).
Le maître de l'ouvrage conserve le bénéfice des garanties légales nonobstant la vente de
l'immeuble à deux conditions :
- l'action doit encore présenter pour lui un intérêt certain ;
- le maître doit invoquer un préjudice personnel.
L'hypothèse est celle du maître de l'ouvrage assigné en garantie décennale par son acquéreur (car
il est tenu de la garantie s'il vend, avant 10 ans, l'ouvrage qu'il a fait construire : C. civ., 1792-1,
2º) : il peut appeler ses constructeurs en garantie ou exercer contre eux une action récursoire sur
le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil. L'intérêt certain réside dans la possibilité
d'échapper aux conséquences de l'action dirigée contre lui ; le préjudice personnel dans la dette
de dommages et intérêts qu'il doit verser aux acquéreurs qu'il garantit.
Lorsque l'ouvrage est une copropriété,l'action en garantie est répartie entre le syndicat des
copropriétaires agissant par le syndic mandataire (pour les désordres des parties communes) et les
copropriétaires (pour les désordres des parties privatives). Le syndicat a également qualité pour
agir lorsque le désordre affectant les parties privatives trouve son origine dans une partie
commune ou s'étend à l'ensemble des parties privatives. De son côté, un copropriétaire peut agir
pour demander réparation du préjudice personnellement subi par le désordre affectant une partie
commune.
L'action en garantie décennale ou biennale est une action attitrée.L'intérêt pour agir ne suffit
donc pas, il faut encore être habilité par la loi : seuls le sont le maître de l'ouvrage et les

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