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CHAPITRE 4 - Les garanties des désordres de construction
91
acquéreurs successifs. Ni le locataire des lieux ni le titulaire d'un simple droit de jouissance sur
l'immeuble (associé d'une société de construction attribution par exemple) ne peuvent demander
réparation sur le fondement des articles 1792 et suivants (Cass. 3e
et 11-19650).
Pour la Cour de cassation, la garantie décennale est une protection légale attachée à la propriété
de l'immeuble ; par conséquent, seuls en bénéficient le maître de l'ouvrage et les propriétaires
successifs (V. déjà Cass. 3e
civ., 28 nov. 1967, Bull. civ. I, nº348). Pour cette raison, elle
n'appartient pas à celui qui ne détient qu'un droit de jouissance sur l'ouvrage, fut-il le maître de
l'ouvrage au sens de créancier de la prestation d'entreprise. La solution a été retenue en 2009
pour un locataire ayant fait réaliser des travaux de construction sur le bien loué : non
propriétaire de l'ouvrage, la Cour de cassation lui refusa le droit de se prévaloir de la qualité de
maître de l'ouvrage pour agir en garantie décennale (Cass. 3e
civ., 28 oct. 2012, nº11-18850
Cass. 1re civ. juill. 2009,
nº 08-14.714, Bull. civ. III nº162).
L'usufruitier dispose d'un droit réel sur le bien objet de son droit. Dans deux arrêts récents, la
Cour de cassation a tranché différemment la question de savoir si la garantie décennale pouvait
lui être accordée, en invitant à distinguer selon que l'ouvrage consiste dans la réalisation de
travaux sur existant ou dans une construction nouvelle. Dans le premier cas, l'usufruitier, non
propriétaire de l'ouvrage selon l'arrêt, dispose de l'action en responsabilité contractuelle de droit
commun mais point de la garantie décennale (Cass. 3e
civ. 16 nov. 2022, P, 21-23505 : travaux de
construction d'une charpente métallique sur le bâtiment objet de l'usufruit). Dans le second cas au
contraire, l'usufruitier est reconnu propriétaire de l'ouvrage nouveau qu'il a fait construire sur le
terrain d'assiette de son droit ; ce droit s'accompagne de la qualité pour agir en garantie
décennale (Cass. 3e
civ, 13 avril 2023, P, 22-10487).
La combinaison de ces deux arrêts dévoile une ligne jurisprudentielle assez claire qui déplace
l'ancrage de la garantie décennale du contrat d'entreprise, où se situe son siège légal depuis
1804, au droit de propriété ; c'est une entreprise remarquable de modification du régime légal
d'une action contractuelle par le droit des biens. Quoique l'usufruitier ait la qualité de maître de
l'ouvrage pour les travaux qu'il fait réaliser sur le bâtiment objet de son usufruit, la Cour de cassation
lui refuse le droit d'agir en garantie décennale (sauf stipulation particulière de la convention
d'usufruit), faute de droit de propriété. C'est dire que l'action appartient donc au nu-propriétaire.
La solution fait fi de la nature contractuelle de l'action en garantie décennale qui est d'abord un
effet légal attaché au contrat d'entreprise de construction immobilière.
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