Hors collection - Le patrimoine du chef d'entreprise - 3e - 263

262
LEPATRIMOINEDU CHEF D'ENTREPRISE
= Résultat d'exploitation (hors amortissements) + 1 600 €
- Amortissements - 3 000 €
= Résultat comptable - 1 400 €
Résultat fiscal 0 €
Les amortissements peuvent être déduits au cours de l'année N à hauteur de 1 600 €. Le solde d'amortissement
(1 400 €) pourra être déduit ultérieurement.
B. Louer en meublé professionnel ou en meublé non professionnel
La location meublée peut être réalisée à titre professionnel (I) ou à titre non professionnel (II).
I - Loueur en meublé professionnel
Lorsque la location meublée est considérée comme étant exercée à titre professionnel, elle relève du
statut de « Loueur en meublé professionnel » (LMP). Ce régime est très attractif fiscalement car les
revenus imposables sont réduits en raison de la déduction fiscale des amortissements. En outre, les
déficits peuvent être imputés sur le revenu global du foyer fiscal et les biens donnés en location par le
loueur professionnel peuvent être exonérés d'IFI. Enfin, les plus-values de cession de l'immeuble
affecté à l'activité de location peuvent être exonérées au titre de l'article 151 septies B du CGI (abattement
de 10% par an sur les plus-values à long terme après cinq ans) ou de l'article 151 septies du
CGI si les recettes annuelles sont inférieures à 126 000 euros. Mais attention, dans ce cas les cotisations
sociales (SSI) sont à payer sur la plus-value à court terme.
Pour être qualifié de LMP, il faut remplir deux conditions cumulatives29
:
- retirer de l'activité de loueur en meublé au moins 23 000 € de recettes annuelles ;
- les recettes tirées de l'activité de loueur en meublé doivent être supérieures au montant total des
autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC ou BNC...)30
.
Par ailleurs, pour que l'activité soit considérée comme « professionnelle », il faut en principe que le
contribuable participe de façon directe, continue et personnelle à l'activité de l'entreprise. À cet
égard, l'activité peut être exercée en direct ou par l'intermédiaire d'une société de nature commerciale
soumise à l'IR (EURL, SARL de famille, SNC).
La location en meublé à titre habituel est une activité qui est considérée comme étant commerciale
sur le plan fiscal. Les bénéfices réalisés par les LMP sont donc imposés au barème progressif de l'IR
dans la catégorie des BIC (ou à l'IS en fonction de la structure juridique choisie par le redevable).
Le LMP a le choix entre trois régimes d'imposition des bénéfices :
- le régime du micro-BIC. Lorsque le CA annuel est inférieur à 77 700 € pour les meublés à usage
de résidence principale ou temporaire du locataire et inférieur à 188 700 € pour les meublés de
tourisme et les chambres d'hôtes. Sur le plan comptable, les obligations sont alors très sommaires
puisqu'il suffit de tenir un registre annuel des achats, un livre-journal présentant au jour le jour le
détail des recettes et un état annuel des immobilisations et des dettes ;
29. Si l'une de ces deux conditions n'est pas remplie, le loueur est considéré comme non professionnel.
30. Les revenus d'activité comprennent les traitements et salaires, les pensions, les BIC, les BNC, les revenus agricoles et les
revenus des gérants et associés relevant de l'article 62 du CGI.

Hors collection - Le patrimoine du chef d'entreprise - 3e

Table des matières de la publication Hors collection - Le patrimoine du chef d'entreprise - 3e