300 LEPATRIMOINEDU CHEF D'ENTREPRISE Exemple Un chef d'entreprise possède un terrain à bâtir sur lequel il souhaite faire construire les murs d'un hôtel. Il ne dispose pas des liquidités permettant de financer les dépenses de construction. Il crée donc une SCI soumise à l'IR à laquelle il apporte le terrain à bâtir. Cette société signe ensuite un contrat de crédit-bail immobilier avec une société financière qui va financer les travaux de construction. Une redevance sera versée au crédit-bailleur pendant toute la durée du contrat. À l'issue du contrat, la SCI pourra lever l'option d'achat et récupérer ainsi dans des conditions financières optimales les murs de l'hôtel construit. A. Mise en place du crédit-bail par le biais d'une SCI Le plus souvent, le dirigeant crée une SCI soumise à l'IR avec les membres de sa famille. Cette SCI fait l'acquisition de l'immeuble en crédit-bail auprès d'un établissement financier (le crédit-bailleur) puis sous-loue l'immeuble à une société exploitante. Les revenus de la sous-location nue perçus par la SCI sont imposés entre les mains des associés personnes physiques dans la catégorie des BNC6 .Àl'échéance du contrat, la SCI peut lever l'option pour un prix généralement symbolique (par exemple 1 euro) et elle peut ainsi acquérir la pleine propriété de l'immeuble loué. Cet immeuble pourra ensuite être mis à disposition de la société exploitante dans le cadre non plus d'un contrat de sous-location mais d'un bail commercial classique (avec imposition à l'IR dans la catégorie des revenus fonciers). Cette évolution a des conséquences fiscales. En effet, si en cas de sous-location, les associés personnes physiques sont imposés à l'IR dans la catégorie des BNC7 , la levée de l'option d'achat en fin de contrat entraîne un transfert de propriété de l'immeuble qui ne sera plus sous-loué mais simplement loué à la 6. Les sous-locations meublées sont en revanche imposées selon le régime des BIC. 7. CGI, art. 93, 1-6º.