L e c o n s e i L e n g e s t i o n d e p a t r i m o i n e Afin que les deux simulations soient comparables, elles doivent être effectuées à trésorerie égale d'une option par rapport à l'autre. Il faut tenir compte de retraits sur les actifs financiers afin de compenser les revenus immobiliers nets devenus indisponibles en tout ou partie du fait des charges de remboursement. Par exemple : dans la situation actuelle, M. Philibert perçoit un revenu locatif net d'impôt et de charges issu de son bien immobilier locatif non endetté. La suggestion d'optimisation prévoit d'endetter ce bien par cession à une structure de type SCI. En conséquence le revenu net se trouvera minoré par les charges de remboursement du crédit. Afin de rendre les deux situations strictement comparables, il est indispensable de prévoir une compensation de cette perte en trésorerie. Ce complément pourrait être retiré année par année sur le prix de cession qui est placé au sein d'une enveloppe de capitalisation de type assurance-vie. Même si, dans la réalité, M. Philibert n'a pas besoin de ce complément de revenus, ce schéma s'impose afin que la comparaison entre les deux options s'établissent équitablement. En conclusion, il sera nécessaire d'établir un comparatif entre la situation actuelle globale non optimisée (dans une hypothèse de durée de 15 ans à l'issue de laquelle survient le décès de M. et Mme Philibert) et une situation conforme à la stratégie préconisée par le conseiller patrimonial. Le schéma de ce tableau comparatif pourrait être le suivant : Situation sans modification Revenus net d'impôts sur une durée de 15 ans (Revenus immobiliers et retraits sur épargne issue du produit de la cession, pour ce qui concerne la situation optimisée) Encours de l'épargne au terme de 15 ans Charges de remboursement des crédits en 15 ans Montant de l'IFI à payer Taxe sur transmission des contrats d'assurance-vie Droits de donation Droits de succession Total + Ke Situation optimisée + Ke + Ke - Ke - Ke - Ke - Ke - Ke + Ke - Ke - Ke - Ke - Ke - Ke 116