L e s L e v i e r s p o u r d é v e L o p p e r Tableau comparatif entre les deux options d'investissement Montant de l'investissement Montant du crédit Versement initial Revenus perçus en 10 ans (5 %) Remboursement total des intérêts Valeur du placement au terme des 10 ans Remboursement du prêt Capital net valorisé par la plus-value Enrichissement global (perception des revenus nets et plus-value) Taux de rendement interne (TRI) Sans crédit Avec crédit 1 000 (1 000) 500 (0) 1 219 (0) 1 219 719 6,61 % 2 000 1 000 (1 000) 1 000 (500) 2 437 (1 000) 1 437 937 8,01 % Cet exemple illustre l'effet de levier procuré par un crédit si l'investissement est source de plus-value. En pratique, avant d'inscrire un client dans un schéma d'endettement, il faut s'assurer que la rémunération de l'épargne dans le temps ne tombe pas en deçà d'un niveau qui remettrait en cause l'intérêt du système. Une solution pourrait être de placer l'épargne sur un support qui assure un niveau de rémunération connu à l'avance pour une durée de plusieurs années. Le levier par le crédit nécessite du temps pour donner un effet significatif. C'est la raison pour laquelle cette technique est particulièrement adaptée à l'investissement immobilier de rapport. C * Optimisation de l'effet du crédit Pour certains investissements de rapport (immobilier de rapport, carrières, fonds de commerce...), il est possible d'optimiser l'effet positif du levier par la mise en place d'un crédit avec un fort délai d'amortissement (voir plus loin le paragraphe consacré au prêt à remboursement in fine du capital). D * Indexer l'épargne selon la nature du projet L'épargne ainsi constituée trouve peut-être son objectif dans l'acquisition à terme d'un bien spécifique. Au fil du temps, on peut craindre que la valorisation de l'épargne-projet soit moindre que la valorisation du bien visé par l'objectif final. 205