L e s L e v i e r s p o u r d é v e L o p p e r Mais ces raisons ne plaident pas seules en faveur de la constitution d'actifs financiers en parallèle à l'opération de crédit à remboursement in fine. Le recours à la technique du prêt à remboursement in fine du capital ne répond pas uniquement au souci d'améliorer le différentiel favorable entre le rendement encaissé sur l'investissement et le coût du crédit (incidence fiscale déduite). Cette technique offre l'avantage de diversifier le patrimoine entre actifs immobiliers et financiers. Cette diversification est un facteur important de sécurité au plan de la gestion globale du patrimoine. Si le fait de refuser la constitution d'actifs financier permet d'obtenir un meilleur TRI, cela va à l'encontre de l'exigence de diversification pour le patrimoine. Les avantages procurés par le prêt à remboursement in fine du capital peuvent se résumer comme suit : - optimiser pleinement sur la durée le différentiel entre taux créditeur et taux débiteur. Ceci contrairement au prêt remboursable par annuités constantes dont l'effet s'estompe au fur et à mesure du remboursement du capital et de la baisse du niveau des intérêts déductibles ; - alléger les efforts de trésorerie ; - diversifier entre actifs immobiliers et financiers grâce à la constitution d'un capital financier pour garantir le remboursement du crédit au terme ; - améliorer la sécurité de la famille dans la mesure où l'assurance décès, liée au prêt, garanti un montant au niveau le plus élevé pendant toute la durée alors que dans un prêt amortissable en capital le montant de la couverture de l'assurance décès baisse d'année en année. L'effet vertueux du prêt « in fine » est plus important en période de taux élevés. Par exemple : avec l'incidence fiscale, un taux débiteur de 10 % devient 5 %, face à une rémunération de l'épargne à 9 %. Dans les périodes de taux faibles le différentiel est moins important. C * Donner du temps au temps Un dernier avantage plaide en faveur de l'endettement à remboursement in fine du capital : le temps. Ce type de prêt finance des opérations de longue durée (12 à 20 ans, voire plus). Outre que cela permet au différentiel favorable de 209