L ' i n g é n i e r i e p a t r i m o n i a L e i m m o b i L i è r e quisition sera financée par un crédit remboursé en tout ou partie par les revenus générés par le bien immobilier. Le schéma de cette stratégie est le suivant : - céder le bien à une SCI ; - les associés de la SCI sont : * les enfants en pleine propriété et/ou en nue-propriété, * les parents en pleine propriété et/ou en usufruit. La logique de transmission veut que les enfants soient largement majoritaires au sein de la SCI. Les parts peuvent être transmises au fil du temps en échelonnant les donations. Interposer une SCI entre les enfants et le lot immobilier permettra d'éviter une indivision, source potentielle de conflits. En effet un contrat de société est mieux apte à régir avec harmonie les relations d'intérêts entre les enfants. En outre, les parents peuvent contrôler la SCI en tant que gérants. Les statuts peuvent prévoir par avance un second gérant en cas de disparition ou défaillance du gérant originel. Il est possible d'être nommé gérant statutaire à vie avec les pouvoirs les plus étendus. Les parents auront le contrôle de la société et la disposition des biens lui appartenant. Céder plutôt que donner permet dans certains cas d'optimiser fiscalement les revenus du bien en question tout en assurant sa transmission de façon judicieuse. Cela est illustré par le cas de Monsieur Grandin à la fin de ce chapitre. C * La cession à un tiers La cession à un tiers correspond à une stratégie de restructuration et d'optimisation du patrimoine. Il faudra évaluer les conséquences fiscales et financières de la vente (imposition de plus-value). Si le bien est détenu par une société, l'acheteur préférera acquérir l'immobilier et non la structure de détention. Cela pour plusieurs raisons : - les droits de mutation à payer sont identiques dans tous les cas (acquisition de l'immobilier directement ou de la structure qui détient l'immobilier). Il n'y a pas d'intérêt à choisir une solution plutôt qu'une autre. Antérieurement, l'acquisition d'une société immobilière permettait de minorer le coût des droits de mutation par rapport à une transaction sur l'immobilier lui-même ; 249