L ' i n g é n i e r i e p a t r i m o n i a L e i m m o b i L i è r e Les chiffres clés sont les suivants : - Valeur vénale de l'immobilier : - Rendement locatif obtenu : - Pression fiscale : - Impôts de plus-value en cas de cession : - Droits de mutation : - Taux des crédits bancaires : B * Le diagnostic M. Hubert développe son patrimoine immobilier essentiellement grâce au levier du rendement puisqu'il obtient des taux de loyer importants. Toutefois, il n'utilise pas assez les leviers du crédit et de la fiscalité. C * Le choix entre deux stratégies 1) Stratégie 1 - Maintenir son régime fiscal actuel - Conserver le patrimoine immobilier sans modification - Acquérir de nouveaux lots à crédit 2) Stratégie 2 Afin d'optimiser le patrimoine immobilier déjà acquis et développer le patrimoine existant, il serait judicieux de mettre en place la stratégie suivante : - effectuer la cession des biens immobiliers à une société holding soumise à l'IS ; - la holding achète l'immobilier au moyen de financements bancaires ; - le produit net des cessions est placé en assurance vie. Le contrat permet d'adosser les crédits de cette opération et garantir de nouveaux crédits pour acquérir de nouveaux lots immobiliers. D * Comparaison entre les deux stratégies 1) Stratégie 1 - Afin de doubler son patrimoine immobilier, M. Hubert va utiliser la trésorerie procurée par ses revenus locatifs nets d'impôts - Faute de posséder des actifs financiers, il est contraint d'utiliser des crédits bancaires amortissables dont les charges de remboursement seront 257 2 000 ke 13 % 50 % 100 ke 7 % 6 %