Droit en Poche - Fiscalité immobilière - 3e - 17

Pourquoi créer une SCI ?
Les principaux avantages de la création d'une SCI sont patrimoniaux
et fiscaux :
- la création d'une SCI permet d'acquérir plus facilement un immeuble
en augmentant la capacité financière des associés et en
mutualisant les coûts liés à la gestion des immeubles ;
- la création d'une SCI, notamment familiale, permet de
contourner les inconvénients de l'indivision. En dématérialisant
l'immeuble, il est plus facile de céder les parts sociales que
l'immeuble lui-même ;
- tout comme pour un bien détenu en direct, les parents peuvent
donner aux enfants soit la pleine propriété des parts, soit la
nue-propriété. Cela permet à l'usufruitier (les parents) de
conserver les revenus générés par l'immeuble. Au décès des
parents, l'usufruit rejoint la nue-propriété en exonération de
droits ;
- lorsque l'immeuble est affecté à une activité professionnelle,
l'isoler dans une structure juridique spécifique évite qu'il soit
poursuivi par les créanciers en cas de procédure collective. Les
locaux professionnels sont mis à l'abri des risques de redressement
ou liquidation judiciaire de la société commerciale.
Le régime fiscal des SCI
Ce paragraphe traite des SCI constituées entre des personnes physiques
et dont l'objet est la location d'immeubles dont elles sont
propriétaires par suite d'une acquisition, d'un apport ou d'une
construction.
Une distinction doit être faite entre une location nue et une location
meublée. Pour qu'un logement soit considéré comme meublé,
il doit contenir tous les meubles indispensables à la vie au quotidien
du locataire.
Au plan juridique, la location nue est considérée comme une activité
civile alors qu'une location meublée est une activité commerciale.
Au
plan fiscal, les loyers qui proviennent d'une location nue sont
imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ceux qui proviennent
d'une location meublée sont imposés dans la catégorie
des bénéfices industriels et commerciaux. Ces différents régimes
fiscaux sont présentés dans les fiches 10 et 11.
Locations nues
La SCI relève de l'impôt sur le revenu. On dit qu'elle
est « semi-transparente » fiscalement.
Le résultat fiscal est déterminé au niveau de la société
mais ce sont les associés qui sont redevables
de l'impôt sur le revenu sur le résultat dégagé par la
SCI au prorata de leur participation dans la société.
En cas de bénéfice fiscal, les associés sont imposés
même si la société ne leur distribue pas de résultat.
La SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés.
Fiscalité immobilière

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