FICHE 13 La fiscaLité des pLus-vaLues appLiquée aux sci Cette fiche traite des règles fiscales qui s'appliquent à la cession d'un immeuble détenu par une SCI ainsi qu'à la cession des parts sociales d'un associé d'une SCI. Pour chaque objet d'étude, il convient de distinguer selon que la SCI relève du régime fiscal de l'impôt sur le revenu (IR) ou de l'impôt sur les sociétés (IS). Sont abordés successivement les points suivants : la cession d'un immeuble, la cession des parts sociales d'un associé personne physique, la cession des parts sociales d'un associé personne morale ou exploitant individuel. La cession d'un immeuble par une SCI La SCI est à l'IR Le calcul de la plus-value imposable est établi selon les règles des plus-values immobilières des particuliers. Elle est exonérée au bout de 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Ce sont les associés qui sont redevables de l'impôt en fonction de la quote-part qu'ils détiennent dans la SCI. Exemple Deux associés X et Y détiennent respectivement 30 % et 70 % des parts sociales d'une SCI. La SCI a acheté un immeuble en N - 4 pour 250 000 €. Des travaux ont été réalisés en N - 3 pour 50 000 €. La SCI revend l'immeuble en N au prix de 360 000 €. Le coût d'acquisition est égal à : 250 000 + [250 000 × 7,5 % (forfait des frais d'acquisition) + 50 000] = 318 750 €. Le montant de la plus-value imposable est de : 360 000 - 318 750 = 41 250 €. Il n'y a pas d'abattement pour durée de détention car la cession intervient moins de 5 ans après l'acquisition de l'immeuble. Chaque associé est imposé au taux proportionnel de 19 % (augmenté des prélèvements sociaux de 17,20 %) sur la plus-value de 41 250 € en proportion des parts respectives détenues dans la société soit 12 375 € pour X et 28 875 € pour Y. La SCI est à l'IS Les plus-values réalisées sur les cessions d'immeubles sont calculées selon les règles des plus-values professionnelles. Le calcul est effectué par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable. La prise en compte des amortissements du bien cédé vient augmenter la plus-value imposable. Il n'y a pas d'abattement pour durée de détention. Fiscalité immobilière