Exemples de dettes déductibles Dépenses d'acquisition de biens immobiliers. Les emprunts immobiliers contractés pour l'acquisition de biens taxables. Dépenses de réparation, d'agrandissement, d'amélioration de biens immobiliers. Taxes foncières ; taxe sur les locaux vacants IFI « théorique ». En revanche, les impositions incombant à l'occupant (ex. : la taxe d'habitation) ne sont pas déductibles. Il en est de même des impôts correspondants aux revenus des biens immobiliers (revenus fonciers). Prêts in fine Un crédit in fine est un prêt accordé au propriétaire de l'immeuble qui prévoit le remboursement du capital au terme d'un contrat. Seuls les intérêts sont remboursés au cours du prêt. Les crédits in fine ne sont pas déductibles dans leur intégralité. Ils sont déductibles chaque année à hauteur du montant total de l'emprunt diminué d'une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d'années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d'années total de l'emprunt. Cette disposition vise à éviter que l'acquéreur d'un bien immobilier, en faisant le choix de contracter un emprunt in fine et donc du remboursement à l'échéance, ne réduise la base du patrimoine taxable à l'IFI. Ne sont pas déductibles au titre de l'IFI les emprunts : - contractés auprès d'un membre du foyer fiscal ; - contractés auprès d'un membre du groupe Prêts familiaux familial ; - contractés auprès d'une société contrôlée par le contribuable ou par un ou plusieurs membres de son foyer fiscal. Il existe toutefois une tolérance concernant les prêts souscrits auprès d'un membre du groupe familial ou auprès d'une société contrôlée : si le contribuable démontre que l'emprunt a été consenti dans des conditions normales (montant du prêt, respect des échéances, etc.), il pourra être traité comme une dette déductible. Plafonnement des dettes déductibles Lorsque la valeur des biens taxables est supérieure à 5 M € et que le montant total des dettes admis en déduction excède 60 % de la valeur desdits biens, la déduction des dettes est plafonnée à 50 % de l'excédent. Dette déductible : Actif brut × 60 % + (Dette - 60 % × Actif brut) × 50 % = 30 % × Actif brut + 50 % × Dette Exemple : Pour un patrimoine brut de 8 000 000 € et des dettes de 6 000 000 €. Les dettes excèdent 60 % de l'actif brut (soit 4 800 000 €). Les dettes sont plafonnées à 4 800 000 + [(6 000 000 - 4 800 000) × 50 %] = 5 400 000 €. 70