En poche - Locations immobilières - 8e - 9

Clauses interdites
Certaines clauses peuvent être déclarées nulles judiciairement : celles qui imposent
au locataire le prélèvement automatique ou la souscription d'une assurance
habitation choisie par le propriétaire. D'autres sont réputées non écrites
comme la facturation de l'état des lieux contradictoire ou l'interdiction faite au
locataire d'héberger certaines personnes, etc.
DOCUMENTS ANNEXÉS AU BAIL
État des lieux
Il est obligatoire à l'entrée et à la sortie et permet de mentionner les dégradations
éventuelles. Un décret du 30 mars 2016 fixe les modalités d'établissement
des états des lieux d'entrée ou de sortie et les modalités de prise en compte de
la vétusté avec possibilité d'une remise papier ou par voie dématérialisée. Seul
l'état des lieux d'entrée peut être complété dans un délai de 10 jours. L'état
des lieux de sortie ne doit, quant à lui, faire l'objet d'aucune facturation hors
commissaire de justice.
Attestation d'assurance locative
Elle est obligatoire, son absence justifie une procédure en résiliation
de bail par le propriétaire. Pour éviter tout litige, le bailleur peut
souscrire une assurance pour compte du locataire et le montant de la prime
annuelle est récupérable par douzième à chaque paiement du loyer + 10 % pour
les démarches entreprises.
Extrait du règlement de copropriété
Il est obligatoire si le logement loué se situe dans un immeuble en copropriété
et communiqué par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des
parties au contrat (L. 06/07/1989, art. 3).
Caution
Dans l'hypothèse où le bailleur souhaite un garant (caution) payant les loyers
au lieu et place du locataire défaillant. Cette possibilité est toutefois interdite
si le bailleur a souscrit une assurance loyers impayés sauf si le locataire est
étudiant ou apprenti.
Le contrat de cautionnement est écrit et prend la forme d'un acte sous signature
privée ou d'un acte authentique notarié. Toutefois, certaines clauses, qui ne
sont plus manuscrites depuis la loi Élan (23/11/2018), doivent figurer dans l'acte
sous peine de nullité. Outre leur rôle de preuve, le but de ces mentions est de
faire comprendre à la caution l'importance et l'étendue de son engagement. Les
éléments auparavant reproduits à la main par le garant continuent de figurer
sur l'acte de cautionnement, mais ils n'ont plus à être recopiés. Une signature
apposée sur le document engage celui qui le signe. Depuis le 1er
janvier
2022, le contrat de cautionnement peut aussi être signé par voie électronique,
ce qui suppose de recourir à un prestataire de signature électronique, qui peut
contrôler et authentifier l'identité des signataires. En pratique, l'acte de caution
peut donc être envoyé de manière dématérialisée et retourné signé de la même
manière.
Diagnostics
Les diagnostics sont regroupés dans un dossier de diagnostic technique
(DDT) qui est adressé par voie dématérialisée sauf opposition de l'une des parties
au contrat.
La location d'habitation nue ou mixte professionnelle

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